"חבר טוב זכה עכשיו בהגרלה של מחיר למשתכן לרכישת דירה באזור תל-אביב", כך נפתח הפוסט של ראם שרמן ברשת X., : "22,000 נרשמים על כ-200 דירות. במקרה, מי שזכה, מתפרנס היטב ממש. הוא לא צריך את ההטבה הזו מהמדינה". ואכן, ההטבה הזו מהמדינה, שהתיימרה לסייע לזוגות בעלי יכולת כלכלית מוגבלת לזכות בהנחה משתלמת על דירה, הפכה רבים מהזוכים למשקיעי נדל"ן.
על פי הנתונים שמגיעים מאתר הנדל"ן מדלן, תשואות על שכירות מנכסים שאוכלסו בשנה וחצי האחרונות, גבוהות בהרבה מאשר על דירות שנרכשו במחיר שוק. זה בהחלט נתון שמעודד את הזוכים להפוך למשקיעים. למרות ההגבלות שחלות על רוכשי דירות במחיר למשתכן, הנתיב הזה עדיין משתלם למדי.
לפי הכללים של ההגרלה שקבע משרד הבינוי והשיכון, את הדירות שרוכשים במסגרת מחיר למשתכן אפשר למכור כעבור שבע שנים מיום ביצוע ההגרלה, או כעבור חמש שנים מיום שניתן לנכס טופס 4. כך כבר אפשר לראות שאלה שהגרילו את ההטבה ב-2016, אך מעולם לא התכוונו לגור בנכס, כבר החלו למכור את הנכסים שלהם בשנה שעברה וזכו לתשואות דרמטיות בערים השונות. חלקם פשוט רצו לממש את הנכס כדי לרכוש דירה במקום אחר. אחרים באותו סטטוס, או כאלה שרכשו דירה בשנים מאוחרות יותר ועדיין לא יכולים למכור – מעדיפים להשאיר את הדירה בשוק הדירות להשכרה ונהנים מהכנסה נוספת מההשכרה.
רוכשי הדירות להשקעה בהגרלות מחיר למשתכן, לא נחשבים למשקיעי נדל"ן קלאסיים. הם לא ממש בוחרים איפה לרכוש את הנכס, זה נתון שמוכתב להם והאפשרויות שלהם מוגבלות – זוכי ההגרלות יכולים לסמן רק שלושה פרויקטים שבהם הם היו מעוניינים להשתתף ואין להם מושג אם יזכו והיכן. הם גם לא יודעים מה יהיה המחיר הסופי או מתי יהיה אפשר לאכלס את הדירה, כלומר להתחיל לקבל הכנסה משכירות. הם גם עלולים להיקלע לבעיות נזילות בשל האיסור למכור את הדירה, כך שאם התשואה נמוכה מדי, או שהריבית על המשכנתא גבוהה מדי – אין להם שום אפשרות לממש את הנכס.
תשואה גבוהה מנכסים בחו"ל
בשכונת נופי הסלע במבשרת ציון, למשל, מחיר ממוצע למי שזכה במחיר למשתכן של דירת 4 חדרים, עומד על 1,433,522 שקל. השכירות המבוקשת לדירה במפרט הזה בשכונה עומדת על 7,510 שקלים. בשוק החופשי עומדת תשואה על נכס בשכונה על 2.78%, בעוד שבמסגרת תכנית למשתכן התשואה על הנכס היא 6.29% - הפרש של 3.5%, שהוא גם ההפרש הגבוה ביותר בין הנכסים שנבדקו, ולכן התשואה המשתלמת ביותר.
בשכונת גדרה מזרח לעומת זאת, מחיר ממוצע למי שזכה במחיר למשתכן של דירת 4 חדרים, עומד על 1,094,916 שקל. השכירות המבוקשת עומדת על 5,700 שקל. בשוק החופשי התשואה על נכס בשכונה היא 3.23%, בעוד במסגרת תכנית למשתכן התשואה על הנכס היא 6.25%, הפרש של 3%. בשכונת נאות שמיר ברמלה נרשם הפרש של 2.52% בין התשואה על הנכס לו נרכש במחיר למשתכן לעומת רכישתו בשוק החופשי.
ומה קורה בערים רחוקות יותר מהמרכז? דירת ארבעה חדרים בשכונת עיר היין אשקלון נרכשה ב-1,096,980 שקל במחיר למשתכן. השכירות המבוקשת היא 4,310 שקל בחודש – תשואה של 4.71%. התשואה במידה שהדירה הייתה נמכרת בשוק החופשי היא 2.75%, הפרש של קרוב ל-2% תשואה. בשכונת מבוא יורם בנתיבות נרשם הפרש של 1.75% בתשואה בין מחיר למשתכן למחיר השוק.
"תשואת שכירות ממוצעת בישראל עומדת כיום על כ-2.5%, כך שתשואת השכירות שמקבלים מי שקנו דרך מחיר למשתכן היא יפה מאוד, וגבוהה אפילו מהתשואה שעושים מי שרוכשים דירות להשקעה במדינות כמו יוון, פורטוגל ואפילו ספרד, שבהן תשואת השכירות גבוהה", מסביר טל קופל, מנכ"ל מדלן. "עם זאת, חשוב לזכור שרוב מי שקנו במחיר למשתכן שמושכר כעת, קנו בסביבת ריבית נמוכה, ויתכן מאוד שדמי השכירות הגבוהים שבעלי הדירות מבקשים היום באים למעשה לפצות על עליית הריבית והחזר המשכנתא".