"סיבלטתי את הדירה והשוכר פשוט סירב להתפנות"

עונת הקיץ הגיעה, ואיתה עונת מעברי הדירה. בחודשי הקיץ הלוהטים ובאלו הצמודים להם, נרשמים אלפי מעברי דירה בכל רחבי הארץ, ולא מעט אנשים ופרט סטודנטים, מנצלים את תקופת החופש הגדול והימים שלפני תחילת שנת הלימודים האקדמאית לנדודים בין ערים.

גם חופשות הקיץ מהוות משתנה משמעותי בשוק השכירויות המקומי והעולמי, בעיקר משום ששוכרים רבים מעדיפים שלא לשלם את שכר הדירה שלהם בזמן שהם נופשים בארץ או בחו״ל - ומכניסים במקומם שוכרי משנה.

לצד עשרות אלפי דירות שמתפנות להשכרה לטווח ארוך, לא מעט דירות מוצעות בשוק לסאבלטים - שכירות משנה, בהן שוכרים חלופיים נכנסים לתקופות מוגדרות מראש,ומשלמים את שכר הדירה במקום שוכרי הקבע. אלא שזו סוגייה שעשויה להיות סבוכה משפטית - ולגרור חודשים ולעיתים אפילו שנים של מפח נפש. איך עושים את זה נכון? קבלו את המדריך המלא.

מה עושים במקרה שסיבלטתי והשוכר מסרב לשלם?

״יש לי איזה סיפור נוראי על מישהו שסיבלט ממני. הוא לא שילם לי עד היום, נעלם כשנכנסתי לדירה, והשאיר אחריו טינופת ובאנג זרוק על הרצפה״, מספרת מיכל (שם בדוי, השם המלא שמור במערכת). ״הייתי בת 21, גרתי בתל אביב ושילמתי 2,500 שקל שכירות. עברתי הפלה וסיבלטתי כי לא יכולתי לעבוד, הייתי צריכה את הכסף, אבל ממש לא חשדתי בכלום. הכרנו כמה חודשים לפני ואפילו ישבנו כמה פעמים, וממש לא הייתי מעלה על דעתי שזה יקרה. עד היום הוא חייב לי 5,000 שקל״.

מקרים של אי תשלום על תקופת שכירות משנה הם המקרים הנפוצים ביותר, בעיקר בשל אופיה ה״חברי״ של שכירות המשנה. במקרים רבים שוכרים מעדיפים להכניס אנשים שיש להם היכרות מוקדמת איתם, ומאחר והם סומכים אחד על השני- הם לא מעגנים את ההסכם בחוזה - ולעיתים נקלעים למצבי אי תשלום וחוסר יכולת לגבות. 

״סאבלט זה הסכם שכירות לכל דבר, כשההבדל העיקרי בו זה שהוא בדרך כלל לתקופה קצרה״, מבהירה שירלי גדניר, עו״ד ונוטריון מתמחה במקרקעין והתחדשות עירונית. ״המשכיר יכול להיות או בעל הדירה בעצמו או השוכר הראשי, והוא משכיר בשכירות משנה לדייר משנה לתקופה כזו או אחרת. הבעיה העיקרית זה שבניגוד להסכם שכירות רגיל, בסאבלטים לא נהוג לחתום על שום הסכם, ובגלל שזו תקופה קצרה מסכמים את הפרטים בווצאפ או בדרך כזו או אחרת. זה יכול להיות בעייתי בעיקר מהצד של המשכיר, אבל גם מהצד של השוכר, כי ההסכם מגן על שני הצדדים״.

מה חשוב שיהיה בהסכם?

״חשוב שיהיה חוזה, ובו ייכתבו שמות מלאים עם תעודות זהות, מועדים של כניסה ויציאה, תשלום, כללי התנהגות בסיסיים בנכס, שכנים וכולי, ולצרף נספח של הציוד והריהוט. כדאי לציין סכום מוסכם שישולם על נזק במידה ויגרם במהלך השכירות, ואפשר להסכים שאם חשבון החשמל עולה על סכום מסוים - ההפרש ישולם ע״י השוכר. רצוי מאוד לקחת את התשלום כולו מראש, כי אחר כך ללכת לרדוף זו בעיה, במיוחד אם זה מישהו מגיע מחו״ל״.

מה עושים במקרה שהשוכר בסבלט גונב ממני דברים?

״אני גר בדירה ביפו, וכשאני נוסע, גם אם זה לתקופות קצרות, אני משתדל לסבלט אותה״, מספר עמרי טאוב. ״לפני כמה שנים סיבלטתי את הדירה למישהי שהייתה לי היכרות מוקדמת איתה. בדרך כלל אני גובה את התשלום מראש, אבל בגלל שהכרנו סמכתי עליה. היא נכנסה רק לסופ״ש אחד, וכשחזרתי גיליתי שהיא החליטה שהיא משנה את כל העיצוב של הסלון. היא אמנם ניקתה את כל הדירה, אבל היא כן העלימה לי כמה דברים מהמטבח. אם זה לא מספיק, במשך חודשים רדפתי אחריה בשביל תשלום. מאז אני תמיד גובה תשלום מראש, וגם חותם על חוזה״.

סוגיית ״העלמת החפצים״ מהנכסים של שוכרי הקבע חוזרת אף היא בסיפורים של רבים מהאנשים שמסבלטים את דירותיהם, כשסדר הגודל נע בין ספרים שנעלמים ובגדים שלא במקומם, ועד לגניבות של חפצים יקרי ערך. גם את הנושא הזה, לדבריה של עו״ד גדניר, ניתן לעגן בחוזה.

״פה נכנסת החשיבות המכרעת של נספח הרהיטים והחפצים שמצורף לחוזה, שיכול להגן על שני הצדדים במקרה של פגיעה בהם״, היא מסבירה. ״כדאי לפרט בנספח את תכולת הנכס המושכר, כולל פרטים בעלי ערך שחשובים לכם במיוחד. על השוכר לוודא שכל הפרטים במצב טוב ותקין טרם החתימה על ההסכם, ואז במידה ונעשה נזק - יוכלו הצדדים להסדיר אותו בהתבסס על החוזה שחתמו. 

מה עושים אם בזמן סאבלט נגרם נזק למבנה?

״עברתי בשנה שעברה לסאבלט ברחוב הרצל שבתל אביב. זה היה סלון בגודל 2 מטר על מטר, מקלחת בלי אוויר, ובגלריה שלה (שאני לא הצלחתי לעמוד בה) הייתה המיטה. סיבלטתי מחברה, וזה היה בזמן שניסיתי לפתוח בר בפלורנטין״, מספר עומר שקד. ״ביום של הפתיחה, עם כל הסיבוכים של זה, שמתי לב בשעה ארבע בצוהוריים שיש לי 10 שיחות שלא נענו מבת הזוג שלי, ועוד 10 שיחות מהחברה שסיבלטתי ממנה. מסתבר שכל הקומה הוצפה בגלל פיצוץ בצנרת, ורק מהחדר שלי הייתה גישה. באמצע היום של הפתיחה טסתי חזרה הביתה, ובמשך שעות רק התעסקתי בלהציל את כל החפצים שלי ושל החברה כך שיוגלו להתייבש. ההצפה חזרה על עצמה עוד פעמיים באותו השבוע (וסיבלטתי רק לשבוע וחצי), כשביום שבת האינסטלטור כבר התעצל לבוא לטפל בדברים, ובשיחת טלפון ניסה לשכנע אותי לטפס דרך החלונות של הבניין מבחוץ כדי לסגור כמה ברזים שהוא בעצמו לא היה סגור על מה הם עושים. נכנסתי לדירה ביום שלישי, וכל הסופ״ש עד יום ראשון היו הצפות. רק כשיצאתי משהו תיקנו את זה, אם בכלל. שילמתי את כל הסכום של הסאבלט. אני בספק אם החברה ששכרתי ממנה קיבלה אי פעם פיצוי״.

אפילו אם חתמתם על הסכם שכירות-משנה, ובו הכנסתם את כל הנספחים, החתימות, והסעיפים הנדרשים, לעיתים החיים יכולים להפתיע מכיוונים לא צפויים. לדבריה של עו״ד גדניר, חשוב להבהיר בחוזה את אחריותו של שוכר המשנה על הנכס (למשל במקרה שהחליט לצבוע את כל הקירות של דירתכם בוורוד), אך כן יש לסייג סוגיות שלא באחריותו של שוכר המשנה, אלא של השוכר הראשי ובעל הדירה.

״בחוזה צריך לציין שהדירה נמסרת במצב תקין עם מערכות תקינות, ומבחינת שוכר המשנה, במידה וקורה מקרה כמו שמצוין לעיל - יש פה זכות תביעה של השוכר את המשכיר. כמובן שזו תביעה לא פשוטה כמו כל הליך משפטי, אבל אם יש חוזה וקרה מקרה של נזק מבני - אפשר לפנות להליך״, היא מסבירה. ״בנוסף, כדאי שהמשכיר יבטח את הדירה גם מבחינת תכולה וגם מבחינת אחריות צד ג׳.  אם משהו קורה לשוכר בזמן השהות בדירה - הוא יכול לתבוע את המשכיר בהרבה מאוד כסף. בשכירות ארוכת טווח לפעמים מחייבים את השוכר לבטח, אבל בטווח קצר כדאי למשכיר לוודא שיש ביטוח לדירה מפני נזקי צד ג׳״. 

״כמשכירים באתרים כמו airbnb למשל, אין צורך לדאוג לביטוח, כי הן מספקות אותו. זה יתרון משמעותי. לפעמים הן גובות סכום גבוה יותר מסאבלט ישיר, אבל הוא שווה לערך הביטוחי שהן משלמות. זה נותן לשוכרים שקט נפשי - אם ישנם נזקים או תאונות בזמן תקופת הסאבלט, הביטוח מכסה כל פיצוי ונזק״.

מה עושים אם שוכר בסאבלט מסרב להתפנות?

״אני ובן הזוג שלי חיפשנו דירה להיכנס אליה בסוף יוני, ובמקרה מצאנו דירה שמתפנה באפריל. לקחנו אותה ואז החלטנו לסבלט את הדירה שמצאנו למישהי לחודשיים וחצי, ובנתיים לגור בדירה הישנה״, מספרת יעל דושי מירושלים. ״מצאנו שוכרת שממש רצתה שנחתום על חוזה, אז ניסחתי אחד. כתבתי שם תקופת מגורים, סכום, ותקופת אופציה, אבל לא היה לנו מושג לאיזה סיוט ניכנס. היא העלימה מאות שקלים משכר הדירה שהייתה אמורה לשלם לנו, סרבה להתפנות בתאריך שסיכמנו עליו, וכשרצינו להיכנס לדירה התחלנו לקבל ממנה איומים בהודעות ובטלפונים שלא נגמרו. היא סיבלטה במקביל בדירה נוספת, ופנינו למשטרה שיעזרו לנו בפינוי. מותר לפנות לבד דייר כל עוד הוא גר בנכס פחות מ-30 יום, ובגלל שאנחנו עברנו את זה - היינו חייבים לפנות לרשויות. תכננו לעבור לשם בסוף החודש, אבל כרגע לא ברור מה יהיה עם זה. היא לא משלמת על צ׳קים שיורדים לנו, ואני בכלל בסאבלט אחר״.

לעיתים נקלעים המשכירים לסוגיות אימים, בהן שוכרי המשנה מסרבים להתפנות מהנכס. ״לפי החוק, במסגרת הזמן של 30 יום אדם יכול להיחשב פולש - וניתן לפנות אותו מהנכס בסעד עצמי - לבד״, מסבירה עו״ד גדניר. ״אחרי 30 יום אסור לנקוט שום פעולה באופן עצמאי, משום שזה לא חוקי ויכול להגיע להליך פלילי - גם אם הדירה בבעלותך, וגם אם אתם השוכרים הראשיים. כמובן שאם נחתם חוזה, גם אם הוא ל-30 ימים, לא מדובר בפולש, אבל הסוגייה נכנסת לתוקף כשהשוכר צריך לפנות את הנכס - והוא לא משנה. במקרים כאלה חייבים לפעול דרך בית המשפט והוצאה לפועל, ואם נחתם חוזה יש אפשרות לפנות אותו בהליך מהיר שאורך עד שלושה חודשים. זה גם תקף לכל חוב כספי שהותיר השוכר: אם יש צורך לתבוע דמי שכירות, נזקים בדירה ואפילו חשבונות מופרזים שלא שולמו, אפשר לבצע את ההליך ישירות מול הוצאה לפעול בלי לעבור דרך בית משפט, עד לסכום של 75 אלף שקלים, אבל כל זה כפוף לחוזה שנחתם בין הצדדים״.

איך עושים חוזה סאבלט נכון?

סאבלט היא עדיין אחת האפשרויות הטובות ביותר עבור שוכרים שנוסעים לתקופות מוגדרות, או כאלו המחפשים פתרון דיור זמני ומוגבל. כל עוד עוקבים אחרי ההנחיות הברורות, חותמים חוזה ומוודאים שההליך נעשה כשורה - לא אמורה להיות סיבה לדאגה. ״ההמלצות שלי הן קודם כל לחתום על חוזה עם כל הפרטים החשובים: לבקש תעודה מזהה מהשוכר ומהמשכיר, לראות שבאמת מתקשרים עם מי שמציג את עצמו כמו שהוא, לגבות תשלום מראש, להוסיף נספח להסכם על הריהוט והרכוש בדירה, ולבטח את הדירה״.

ומה אם המשכיר מתכתב עם השוכר ומציג את כל התנאים? זה לא קביל בביהמ״ש?

״אפשר לשלוח בווצאפ הסכם מינימלי בסיסי, אבל הכי טוב זה ששהשוכר ידפיס, יחתום וישלח. אם הוא רק מאשר בווצאפ - אפשר יהיה לגשת לבית משפט, אבל אם נציג רק את התכתובת, מדובר בהליך מורכב יותר. רק תכתובת ווצאפ שאין בה שמות  מכניסה למקום של הוכחות, ומה נכתב בשיחה הזו, מה באחרת, ומה נאמר פנים מול פנים, לכן האופטימלי זה חוזה חתום עם כל הסעיפים שהוזכרו״.