התופעה הזו קורית בכל העולם המערבי כבר משנות ה-70-80: תחלופה של אוכלוסיות בערים הגדולות. אוכלוסיות צעירות נכנסות לשכונות מוחלשות, מתחיל להיווצר באז סביב המקום, אופי השכונה משתנה, ערך הנדל"ן עולה, ומתחילים שוב מהתחלה ביעד הבא. רק תשאלו את התושבים של נווה צדק בתל אביב.
גנ'טריפיקציה היא תהליך משולב. מצד אחד הוא קורה באופן טבעי כאשר אנשים, צעירים לרוב, בוחרים לגור בסביבות עם אוכלוסייה מגוונת, ומצד שני הוא מתרחש באופן יזום על ידי הרשויות המקומיות, שמנסות למשוך אוכלוסיות חזקות לשכונות מוחלשות, ולשנות את אופי השכונה. כך, היא למעשה "נפטרת" מכל אותם קשי יום שנשענים על הרווחה בעיר, ושהרשות צריכה להשקיע בהם, ומקבלת במקומם בעלי כוח צריכה, שישקיעו בסביבה שלהם, ויאפשרו לרשות המקומית ליהנות מארנונה קצת יותר שמנמנה. אז איך תוכלו לזהות שהשכונה שלכם עומדת לעבור שינוי?
תוכניות פיתוח ומתאר
מי שיכול לעקוב אחרי החלטות עירייה הקשורות בנדל"ן כמו תוכניות פיתוח ומתאר עיר, יראה שבעשור האחרון מצוין בפרוטוקולים שורה ארוכה של תוכניות פיתוח ומתאר בנוסף לכוונות מוצהרות של עיריית תל אביב למשוך אוכלוסייה חזקה לדרום העיר. המטרה היא בעיקר להעלות את השווי הנדל"ני במקום. כך עלה לדוגמא הערך הנדל"ני ביפו, הערבים מוכרים את בתיהם ליהודים בעלי ממון, ותושבים זרים, ועוברים לגור בלוד או רמלה כי באותו סכום, הם יכולים לרכוש דירה גדולה יותר. התהליך הזה מתרחש גם בשכונות יפו ג' ו-ד'.
החולמים מגיעים
אנשים אידיאליסטיים בוחרים לגור במקום מוזנח או מדורדר מסיבות אידיאולוגיות. יהיו אלה אמנים צעירים או סטודנטים לפילוסופיה או רווחה שמתחברים למקומות האלו ורואים את הקסם שבהם. אנשים שהמקום מהווה השראה עבורם והוא לא מרחב מאיים או מדיר. העובדה שהם חיים עם אנשים שונים מהם, כמו לדוגמא מהגרים, נותנת להם משמעות, הם מתחברים לקהילה הזו ובונים קבוצה סביבה.
רובע קרויצברג בגרמניה הוא דוגמא מצוינת לכך. מאז נפילת החומה בברלין, מרובע תעשייתי מוזנח ועני, שרובו אוכלס על-ידי אוכלוסיות חלשות של מהגרים קשי יום הפך קרויצברג לאחד הרבעים הקוסמופוליטיים, החמים והכי מבוקשים בעיר, מוקד משיכה לסטודנטים, אמנים ואנשי היי-טק צעירים. התהליך הזה כמובן לא קרה בן לילה, אלא התרחש על פני שני עשורים. המחירים עלו בהתאם.
עצור, שוטר
שכונת נווה שאנן לדוגמא מתאפיינת בנוף כחול. לא של הים, אלא של לובשי מדים. נוכחות מוגברת של שוטרים היא סימן לניסיון להעלות את תחושת הביטחון של דיירי השכונה, בעיקר אם הם נמצאים בצד הלבן של הפיגמנטים.
פינוי בינוי
בפרברים ההשקעה בתשתיות ובנראות של העיר לא שווה למידת ההשקעה של ערים מרכזיות וחזקות. ברמת השרון, עיר יוקרתית עם אוכלוסייה ברמה סוציו אקונומית גבוהה, יש שכונה חלשה יחסית, שרובה בנייני רכבת ישנים, אשר גובלת במפעל שזיהם את הקרקע של השכונה. בשנים האחרונות העירייה אישרה פרויקטים של פינוי בינוי. בתקופה האחרונה הערך הנדל"ני של השכונה עלה, משום שעומדים לבנות שם מגדלים, ומן הסתם האוכלוסייה תשתנה.
פתאום אתם יודעים מה אפשר למכור
פרצלציה. או בעברית - חלוקה מחדש של מגרש אדמה משותף לכמה בעלים, לחלקות המיועדות לבנייה. פרויקטים של הגדרת שטח או פרצלציה, הם מהלך יזום של העירייה כדי ליצור ג'נטריפיקציה. שכונת התקווה משופעת בבניינים שאין להם פרצלציה. העירייה רוצה להעלות את ערך הנכסים במקום ולכן מעודדת תהליכי רכישה וקנייה. איך היא עושה זאת? אחד הפרויקטים של העירייה הוא להגדיר את זכויות התושב על הנכס שלו בטאבו כך שיהיה לו יותר קל למכור את ביתו.
בניית קהילה משותפת
יש דף פייסבוק לשכונה שלכן? כך בונים היום קהילה, וגם דרך פעילויות משותפות במרחב הקיים. הצעירים שמגיעים לשכונות מחפשים להתחבר למקום, ליצור שייכות ו"להפריח את השממה התרבותית". אחריהם יגיעו אנשים עם פחות אידיאליים שמזהים את ההזדמנות הכלכלית ומתחילים להשקיע בשכונה, לבנות ולפתח כדי להגדיל את הרווחים.
הביאו את הסטודנטים
תל אביב מעודדת את הסטודנטים לגור בדרום העיר. סטודנטים מקבלים מלגות לשכר דירה אם הם גרים בשכונת שפירא, נווה שאנן או התקווה, בנוסף להתחייבותם להתנדב לפעולות קהילתיות שקשורות לשכונה, כמו סיוע בלימודים והתנדבויות רווחה. יודעים מה התוצאה? מ-2002 ועד 2016 כמות הסטודנטים שגרים בדרום העיר גבוהה יותר מכמות הסטודנטים שגרים ליד האוניברסיטה.
התחדשות מאסיבית
זוהי יוזמה מטעם הרשות המקומית, שעושה מתיחת פנים לשכונות שלמות. המדרחוב הראשי של נווה שאנן שופץ בשנתיים האחרונות, ולא מעט רחובות בשכונה עוברים חידושים, בניינים חדשים ופרויקטים של תמ"א 38. גם שכונת גן החשמל הייתה בעייתית לפני שנים, ומשופעת בנרקומנים וזונות. העירייה שיפצה את הרחובות, פיתחה את המקום, וכיום שכר הדירה שם גבוה במיוחד.
יצירת מוקדי תיירות
הלילה הלבן שמתקיים בחודש יוני מדי שנה הוא מסיבה ארוכה ומתמשכת, ובין היתר הזדמנות פז לעירייה לייצר הייפ סביב שכונות מסוימות. כמו לא מעט שכונות ביפו, גם בנווה שאנן העירייה עורכת בלילה הלבן ובהזדמנויות נוספות סיורים מודרכים ומנסה להעלות את קרנה של השכונה על ידי שזירת אנקדוטות היסטוריות סביבה והפיכת השכונה האפורה למעניינת ותיירותית.
שלטון החוק מגיע
אם תחפשו היטב יש סיכוי סביר שלא תמצאו דירות מפוצלות בצפון תל אביב. בדרום העיר, היכן שמשקיעים פיצלו לא מעט דירות כדי להגדיל את הרווחים, החלו לאכוף בשנים האחרונות את הנושא. כך הם מונעים צפיפות יתר בשכונה, שמעמיסה על התשתיות, ומכבידה על התברואה.
הסבלנות משתלמת ליזמים
כרישי נדל"ן מחפשים אטרקציות בדמות ערך קרקע נמוכה לבנייה, אותה הם רוכשים וממתינים בסבלנות שערכה יעלה. שרי אריסון, בעלת חברת שיכון ובינוי רכשה לפני מספר שנים שטחים בגבול שכונת נווה שאנן. החברה עדיין לא החלה לבנות, משום שערך הקרקע לא מספיק גבוה כדי שיבנו שם ויכפילו או ישלשו את ההשקעה. עדיף להם להחזיק את הקרקע בידיהם ולחכות עד שערך הנדל"ן יעלה. בינתיים הם מציגים תוכניות לעירייה וכך לוחצים עליה להעלות את קרנה של השכונה ולמשוך אוכלוסייה חזקה למקום.
גם לתקשורת יש תפקיד בג'נטריפיקציה
מיתוג של ערים או שכונות, ויצירת תדמית מסוימת, זה כל הסיפור והתקשורת היא שחקן מרכזי במשחק הזה. כשהאידיאליסטים נכנסים לשכונה, מתקבל סיקור אוהד שמסייע מאוד למשוך אנשי נדל"ן לבוא ולהשקיע. רוצים ליצור תדמית של עיר ירוקה לרעננה או עיר צעירה והיפית לתל אביב? תפמפמו לתקשורת כתבות שיצרו את התדמית הזו. רוצים למשוך משפחות צעירות לחולון? תכנו אותה עיר הילדים במשך שנים, תפיקו כמה פסטיבלים בנושא שקשור בילדים בעיר וכולם יחשבו שזו עיר שיהיה נפלא לילדים לחיות ולגדול בה. איך הדברים נראים באמת? זה כבר סיפור אחר.
ועוד שני סימנים שזה כבר קרה
בניית מגדלי יוקרה
לאחר ששכונת פלורנטין עברה את הסבב הראשון של ג'נטריפיקציה, שהיה ארוך ופחות מוצלח מאז שנות ה-90 (אפילו הוקדשה לשכונה סדרה שלמה ומגניבה), עכשיו מגיע הסיבוב השני: בנייה של מגדלי יוקרה. מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות הן למכירה והן להשכרה, סטודנטים כבר לא יכולים לאפשר לעצמם לגור שם, ובמקומם מגיעה אוכלוסייה עם משכורת קצת יותר שמנה. בבניינים חדשים אין כניסה לכל אחד, בעלי הדירות לא מכניסים לשם אוכלוסיות מסוימות מחשש שיהרסו לא רק את הדירה אלא גם את המוניטין היוקרתי של המקום, ומתגוררים שם רק ישראלים בני טובים.
פתיחת בתי קפה ועסקים קטנים
אלו הן הסנוניות שמבשרות שהשכונה כבר עברה שינוי, והיא לקראת סיום התהליך של ג'נטריפיקציה. את האוכלוסייה החלשה וקשת היום מחליפים תושבים חזקים בעלי כוח צריכה, שיודעים ליהנות מהזמן הפנוי שלהם, ושיצרו את ההווי החדש באזור. בתי קפה כמו בתי עסק אחרים זקוקים להיתכנות כלכלית ולקהילה, בלי שני אלו, הם לא ייפתחו.
ייעוץ מקצועי לכתבה: אביטל ינובסקי, בוגרת בית ספר פורטר לסביבה באוניברסיטת תל אביב
ד"ר טלי חתוקה ראש המעבדה לעיצוב עירוני באוניברסיטת תל אביב