סביר להניח שגם מי שאינו מומחה לתחום הנדל"ן נתקל במילה "סאבלט". סאבלט, זה שכירות משנה, שכירות כזו יכולה להיעשות במספר דרכים.
באופן כללי, זה יהיה מצב בו שוכר הדירה משכיר את הדירה בעצמו לאדם אחר, לרוב כמובן באישורו של בעל הנכס (המשכיר הראשוני). המאפיין המרכזי השני הוא שסאבלט מעצם ההגדרה שלו נוטה להיות לפרקי זמן קצרים מאד, אפילו של מספר ימים. יכול להיות שההשכרה תהיה למשך תקופה ארוכה יותר, שבועות או חודשים בודדים.
כמו כן, נהוג להשתמש במונח סאבלט גם במצבים בו רוכשים דירה במיוחד למטרות של השכרה לטווח קצר. בפועל, הרווח שניתן לקבל על שכירות קצרת טווח גבוה ביחס להשכרה לטווח ארוך, ולכן בשנים האחרונות יש משקיעים שמתמחים ברכישת דירות והשכרתן לזמן קצר, במיוחד בתל אביב.
במקרים של סאבלט ששוכר דירה מעביר אותה בשכירות משנה, מדובר לרוב על תקופה קצרה. השוכר הראשי עוזב לתקופה מסוימת (החל מטיול בחו"ל ועד לרילוקיישן של מספר חודשים) אבל רוצה לחזור אליה בתום אותה תקופה. מה שהוא רוצה אפילו יותר הוא שמישהו אחר יממן את השכירות שלו, במטרה שלא לשלם יותר (או אפילו פעמיים, אם הוא עבר לדירה אחרת). הוא מוצא מישהו שישכור את הדירה במקומו, והאחרון הוא שאחראי על התשלומים לבעל הדירה. המשמעות היא שהמשכיר ששוכר את הדירה יכול להימנע מתשלום של כמה אלפי שקלים ולהעביר את האחריות לצד אחר.
כמובן שהרצון בסאבלט יכול להיות של בעל הדירה לא פחות מאשר של השוכר, אבל נראה שהכל תלוי במאפייני הנכס ובתנאים ביחס לסוגיית עזיבת הדירה. אם בעל הדירה עלול להפסיד כסף אם היא נשארת ריקה, יכול מאד להיות שהוא ייקח חלק אקטיבי במציאת השוכרים החדשים. מן העבר השני של המשוואה יש תרחישים רבים בהם בעל הדירה מתנגד לשכירות משנה, כאשר אפשר להבין את הסיבות שעומדות מאחוריו. לא מעט ממשכירי הדירות משכירים את הדירה שלהם רק לאחר שהם בוחנים את מאפייני הדיירים הפוטנציאליים בזכוכית מגדלת. הם יחששו משוכרים לא איכותיים. כלומר, בעל הדירה לרוב יהיה המחליט הסופי אם לאשר את דייר המשנה.
דאגה אחרת של בעל הנכס היא ששוכרים המגיעים לפרק זמן קצר לא בהכרח יתאמצו לשמור על הדירה, ועלולים לגרום בה לנזקים. לכן חשוב מצידם של המשכיר והשוכר גם יחד להתייחס מראש לנושא במסגרת הסכם השכירות.
המגמה: שוק הסאבלטים רותח
בשנים האחרונות אנחנו נתקלים ביותר ויותר מודעות סאבלט. אתרי השכירויות למיניהם, בעיקר Airbnb, הפכו לפופולאריים ומפשטים מאד את התהליך בין המשכיר לבין השוכרים, בלי קשר לשאלת הסאבלט. יש גם אפליקציות המיועדות למטרה הזו בדיוק, כולל אפשרות של איתור דירות להשכרה קצרת טווח הנמצאות סמוך למיקומו של המשתמש (פתרון טוב לספונטניים, אם כי לא לכולם זה מתאים). עם הזמן החלו להיפתח קבוצות רבות בפייסבוק העוסקים בתחום ושמציעות מודעות מגוונות בכל חלקי הארץ, בעיקר בתל אביב.
>> משפטים לחיים שיעזרו לכם בדרך להצלחה
הסאבלטים הם פתרון לישראלים שזקוקים לפתרון דיור למשך תקופה קצרה אבל במידה לא מבוטלת גם לתיירים, שיודעים שלינה בדירה שכורה יכולה להיות עבורם זולה יותר מאשר בית מלון או צימר. העובדה שהממשקים של אתרי ההשכרות הם (גם) באנגלית מהווה יתרון משמעותי, שמקל עוד יותר על יצירת הקשרים שבין השוכר לבין המשכיר.
כמה זה עולה?
הסכום שהמסבלט דורש מהשוכר ה"חדש" לא בהכרח עולה בקנה אחד עם שכר הדירה שהשוכר הראשי א משלם לבעל הנכס, בדיוק כפי שבעל הדירה שמשכיר לטווח קצר, יגבה יותר (פר יום) מאשר השכרה חודשית. רק כדי להמחיש – אם שכר דירה חודשי הוא5,000 שקל בחוזה לשנה, אז סביר שהשכירות לחודש אחד בודד תהיה בין 7,000 ל-10,000 שקל. הסיכון של בעלי הדירות שפועלים בהשכרות קצרות טווח, הוא שהדירה תישאר ריקה תקופה ממשוכת (לעומת משכירים לתקופה ארוכה), אך מנגד יש סיכוי לרווח גבוה כי הם "מפצים" על הסיכון במחיר שכר דירה גבוה. ולכן דירות סאבלט הפכו להשקעה פופולארית יחסית בשנים האחרונות.
אבל, במצבים של שוכרים שמחפשים "מחליף" לתקופה קצרה, דווקא יש מציאות. בהרבה מקרים, הדירה מושכרת בשכירות משנה במחיר נמוך מהחוזה המקורי. הסיבה היא שהאנשים שעוזבים את הדירה מתקשים למצוא שוכרים שיחליפו אותם, עקב העובדה שההצעה אינה אטרקטיבית או בגלל לוח זמנים צפוף. הם מחפשים בנרות מישהו שייקח את מקומם בדירה, הם עשויים "להוזיל" את מחיר שכר הדירה כדי למשוך כמה שיותר אנשים – ממש כמו אותם דילים בדקה ה-90 בבתי המלון שיגלמו הנחות של עשרות אחוזים, אם לוקחים דוגמא אחת מני רבות.
>> הטלוויזיה של ישראל עוברת לערוץ 12: כל מה שצריך לדעת לקראת הפיצול של ערוץ 2
במקרה הזה אמנם "מפסידים" כמה מאות שקלים כי עדיין יש פער בין שכר הדירה שמשלם השוכר הראשוני לזה שמשלם השוכר המשני, אבל הפער הזה הוא "כסף קטן" לעומת המצב בו כל התשלום של שכר הדירה נשאר אצל השוכר הראשוני. נקודה מעניינת נוספת היא שהסאבלט לא חייב להתייחס לכל נכס המגורים. חלק משמעותי מהמודעות המפורסמות כיום עוסקות בחלקים ספציפיים מהדירה, למשל חדר או אפילו סלון.
למה חשוב לשים לב?
ההמלצה שלנו היא להתנהל על פי הכללים היבשים בשדה המשחק של השכירויות. מי שרוצה לסאבלט נכס שהוא משכיר, צריך לבדוק זאת קודם כל מול בעל הדירה, וכמובן שגם מול חוזה השכירות. ברוב החוזים יש התייחסות לנושא של שכירות משנה שהיא ברורה: אסור לבצע סאבלט של הדירה, או לכל הפחות אסור לעשות זאת בלי לקבל אישור מפורש של בעל הדירה (לפעמים רק אחרי שהוא פוגש פנים מול פנים את השוכרים החדשים). מי שאינו מערב את בעל הדירה אמנם יכול לעשות כסף על חשבונות, אבל מנגד הוא מסתכן בהפרה של החוזה שעלול להביא לתביעה כספית נגדו בעתיד על ידי המשכיר/בעל הנכס.
מי שרוצה להיכנס כדייר משנה, צריך כמובן להבין שמדובר בטווח קצר, וצריך לחפש ולהשיג דירה בשכר דירה זול – אחרי הכל, רבים עוזבים לטווח קצר (במיוחד בחופשות – לטיולים) וישמחו להעביר את שכר הדירה במלואו או בחלקו לאחרים.
ומי שרוצה להשקיע בדירות שיושכרו בטווח קצר, צריך להבין שיש תשואה גבוה, אבל חלק מהתקופה כנראה הדירה לא תהיה מושכרת.