הפנטזיה של מחפשי דירת יד שנייה, היא למצוא דירה מבני זוג שמפרידים כוחות. הסיבה היא כי בדרך כלל, בני זוג שמתגרשים רוצים להגיע כמה שיותר מהר לשלב הפירוד, ולכן יעדיפו להתפשר על מחיר הדירה המשותפת, מאשר להמתין להצעה אטרקטיבית יותר, שמי יודע מתי תגיע? בתודעה של רבים, אם כך, דירה מבני זוג שמתגרשים היא שם קוד למחיר מציאה. אלא שלא תמיד זה עומד במבחן המציאות, וכל מקרה לגופו.
גם רכישת דירה מכינוס נכסים, צרובה בתודעה של רבים כמה שנקרא בעגה הנדל"נית: "בוננזה". כינוס נכסים הוא הליך משפטי שברוב המקרים ננקט לאחר שחייב אינו עומד במחויבותו הכלכליות כלפי הנושים שלו. במקרה כזה, הנושים מבקשים מבית המשפט למנות כונס נכסים לנכסיו, במטרה להוציא אותם למכירה ולהשתמש בתמורה כדי לפרוע את חובותיו כלפיהם. במסגרת ההליך, כונס הנכסים שהתמנה, מקיים התמחרות - תהליך הדומה למכירה פומבית, שבו ניתנות הצעות כספיות מצד המעוניינים, וההצעה הגבוהה ביותר היא הזוכה.
לכאורה, במסגרת הליך של כינוס נכסים, אפשר להשיג דירה במחיר "מציאה", שכן יש לחץ להחזיר חובות לנושים. "צריך לזכור גם שהליך כינוס מוגבל בזמן, כך שאם נכס מפורסם, ולא הוגשו לו הצעות, אפשר להשיג אותו במחיר נמוך מהמחיר שקבע השמאי", אומר עו"ד עופר שפירא, בעל משרד עורכי דין ממגדל רסיטל בת"א, המתמחה בכינוסי נכסים ובדיני חדלות פירעון. "אם זה נכס אטרקטיבי, ואין כמעט מציעים, אפשר לקבל אותו במחיר נמוך בכ- 20 אחוזים מחוות הדעת השמאית".
אלא שלא בכל מקרה המחיר הוא אטרקטיבי כל כך. "לפעמים המכרז (למכירת הדירה מידי הכונס) מתוקשר מדי, ויש לו הרבה מציעים. במקרה כזה, נכס שנמכר על ידי כונס הנכסים יכול להיסגר במחיר גבוה ממחיר השוק ולכן, מי שמשתתף בהתמחרות, צריך לקבוע לעצמו קו אדום לגבי הסכום שהוא מוכן לשלם עבור הנכס"' אומר יזם הנדל"ן ורואה החשבון, איתי יצחקיאן, הבעלים של חברת אינווקס.
"רכישת דירות מכונס נכסים, כבר מזמן אינן בהכרח 'מציאה'", טוען גם עו"ד שמואל שוב, מנהל שותף במשרד עו"ד שוב. "אף אחד לא רוכש דירה טובה מכינוס בחצי מחיר. מרגע שנקבעת שומה לנכס, בית המשפט מפקח על המכירה ואם הצעות המחיר נמוכות מהשומה ביותר מ – 15 אחוזים , בית המשפט יכול להחליט שיש לבצע פרסום נוסף . הצעות נמוכות יכולות להתקבל כשמדובר בנכס תקוע שלא נמכר בעבר, או נכס לא אטרקטיבי בלבד".
לטענתו, ההזדמנויות תלויות גם בפוטנציאל של הנכס. "אם מדובר לדוגמא בנכס בעל פוטנציאל השבחה במסגרת התחדשות עירונית או אישור תוכנית, השומה לעיתים לא כוללת את הפוטנציאל , ואז ייתכן שניתן להגיע לעסקה כדאית".
גם לדעת עו"ד נדיר אביעד, שותף במשרד עו"ד יגאל בורוכובסקי, בעסקאות של נכסים ללא בעיות מיוחדות או באזורי ביקוש, התמורה בדרך כלל תהיה גבוהה ממחיר השוק הריאלי. לעומת זאת, הוא אומר, "בעסקאות 'מורכבות' (חריגות בנייה, הרבה יורשים וכו'), המציעים קצת חוששים, וניתן לרכוש את הנכס במחיר הנמוך משווי השוק, תוך גילום הסיכון הכרוך בנכס."
אם בכל זאת מחליטים להשתתף במכרז לרכישת דירה שנמצאת בכינוס נכסים, מה צריך לדעת לפני כן?
"בניגוד לעסקאות מכר, שבהן יש מוכר וקונה מרצון", אומר אביעד, "הרי שבעסקאות כינוס, ברוב הפעמים אין גמישות ולא ניתן לנהל מו"מ על נוסח הסכם המכר. הסכמי המכר בדרך כלל יכללו הצהרות והתחייבויות רבות של הרוכש, הן ביחס לנכס והן ביחס לסביבתו, וללא 'מצג' מצד הכונס, וזאת גם משום שהוא לא מכיר את הנכס. חשוב להבין שלאחר שהוגשה הצעה, אי אפשר לחזור ממנה, והיא מחייבת לכל דבר ועניין".
כל אחד יכול להגיש הצעה?
"עקרונית כן, אבל לפני שמגישים הצעה, חשוב מאוד לבצע בדיקות מקדימות על ידי בעלי מקצוע רלוונטיים, כגון: שמאי, אדריכל ,ועורך דין. חשוב שכל הנתונים יהיו ידועים לפני הגשה, ולא ייווצר מצב שלאחריה יתגלה נתון שהיה משנה את התמורה שהוצעה ואת ההחלטה לגשת למכרז".
"חשוב להבין גם מול הגורם המממן (ככל וישנו) מה דרישותיו ביחס לעסקה, כדי שלא לגלות תוך כדי העסקה שלא ניתן לעמוד בדרישות הגורם הממן, ואז יש הפרה של ההסכם. מי שינסה להשתתף בהליך כזה ללא ליווי, יכול לאבד הרבה מאוד כסף. יש כל מיני אלמנטים שאנשים לא מודעים להם. כך למשל, בשביל להשתתף בהתמחרות, המציע צריך להפקיד דמי רצינות (5% או 10% ממחיר ההצעה שלו). מאחר שבמקרים רבים המשתתפים לא רואים את החוזה לפני ההתמחרות, הרי שאם זכו, הם יכולים לגלות פתאום שהם נדרשים להביא את כל הכסף בתוך 30 יום, ואם לא יעמדו בזה, יפסידו את הכסף שהפקידו כדמי רצינות".
אם זכיתי במכרז הדירה בוודאות שלי?
היה ומשתתפים בהתמחרות לרכישת הדירה, ואפילו זוכים, זה לא סוף פסוק, אומר עו"ד שפירא. "במקרים רבים, גם לאחר הזכייה, כל עוד לא אושרה המכירה על ידי בית המשפט או יו"ר ההוצאה לפועל, היא עדיין לא מונחת בכיסו של הזוכה. לא פעם קורה, שאחרי שהסתיימה ההתמחרות, הגיעו לכונס הנכסים הצעות נוספות גבוהות יותר, ואז מתעוררת שאלה, אם ניתן לקבל הצעה גבוהה יותר, למרות שלא הוגשה במסגרת ההתמחרות ולאחר שההתמחרות הסתיימה. מקרים רבים כאלה הגיעו להכרעת בית המשפט."
לטענתו, כשמגיעה סוגיה כזו לבית המשפט, בדרך כלל, בית המשפט ייטה להתחשב בכך שהתקבלה הצעה גבוהה יותר, גם אם הוגשה מחוץ למסגרת. "מאחר שתפקידו של כונס הנכסים הוא להשיג את התמורה הגבוהה ביותר האפשרית לפירעון חובות החייב, הרי שמכירה במחיר הגבוה האפשרי, לכאורה מיטיבה גם עם הנושים וגם עם החייב: ככל שיגדל הסכום שאפשר יהיה לחלק בין הנושים , כך קטן חובו של החייב, וזו התכלית המרכזית של המכירה. לכן, זה שיקול לאפשר קבלת הצעה גבוהה יותר, גם לאחר סיום ההתמחרות, או לקיים התמחרות נוספת בנסיבות מסוימות", הוא מסביר. "ככל שההצעה המאוחרת גבוהה יותר, מתחזק השיקול להעדיף אותה על פני ההצעה הזוכה במסגרת ההתמחרות".
אם כן, לפני שהולכים להתמחר על דירה מכינוס נכסים, כדאי להיות מודעים לכל אלה. עם זאת, אומר שפירא, "רכישה במסגרת הליך של כינוס נכסים היא בטוחה בדרך כלל, כי כונס הנכסים רושם את הנכס על שם הקונה, ללא עיקולים וחובות של צדדים שלישיים, על פי הוראת בית המשפט. עוד יתרון, הוא שבמקרים רבים הכונס דואג מראש לפינוי הנכס, עוד לפני הליך המכירה, מה שמאפשר את השלמת העסקה ומסירת החזקה לקונה בתוך זמן קצר".