אמה של ג', בת 60, נפטרה לפני מספר שנים. לג' יש שני אחים, והאם הורישה לשלושה דירה בתל אביב. ג' והאח הצעיר רצו להשכיר את הדירה, ולהינות מדמי השכירות, אך האח הבכור רצה למכור אותה, ואף הביא שמאי מטעמו, שהעריך את הדירה במחיר נמוך מזו של שמאי אחר. שלושת האחים נכנסו לוויכוחים סביב העניין, וסופו של דבר שהאח הבכור קנה את חלקם של האחות והאח, למרות רצונם. אז אולי הוא זכה בדירה, אך במחיר משפחתי כבד, שכן שני אחיו ניתקו אתו קשר. "בחיים לא חשבתי שאצלנו יהיה מצב כזה", אומרת ג.
המקרה הזה לא חריג, וזה קורה בהרבה משפחות, גם במשפחות הכי טובות. השאלה הנשאלת היא איך כדאי לנהוג כשיורשים דירה במשותף, האם נכון למכור אותה בשוק, או דווקא בין האחים; ואולי בכלל כדאי פשוט להשכיר ולחלוק בהכנסה המתקבלת משכר הדירה, ולקוות שערך הדירה יעלה ואז למכור אותה?
"היתרון של החזקת נכס ברור", אומרת עו"ד שגיא ריבן, ממשרד עו"ד נוסבאום, המתמחה במיסים ובמיסוי מקרקעין. " שכר הדירה יכול להוות מקור להכנסה חודשית, שתחולק בין היורשים, והנכס נשאר במשפחה. דירה מושכרת יכולה להוות השקעה טובה, במיוחד בהינתן ששוק הדיור ממשיך לעלות. מצד שני, השכרה מצריכה התעסקות: למצוא דיירים, לטפל בתקלות ולתחזק את הנכס, ואם יש מספר יורשים שמחזיקים בידרה יחד, יכולות להתעורר ביניהם בעיות.
"בכל מקרה, אם משכירים, כל אחד מהיורשים צריך לבדוק איך זה משפיע עליו באופן אישי: אם לאחד היורשים יש הכנסות נוספות מהשכרת נכסים אחרים, ייתכן שהוא לא יהיה זכאי לפטור ממס (על ההכנסה משכר הדירה), בעוד שיורש אחר, שאין לו הכנסות נוספות, יוכל ליהנות מפטור מלא או חלקי. מאחר שההכנסה מהשכירות מחולקת בין היורשים, יש סיכוי שההכנסה של כל אחד מהם תהיה נמוכה מתקרת הפטור."
מה עדיף? למכור או להשכיר?
מה אם מחליטים למכור את הדירה? "מכירת דירה בירושה יכולה להיות משתלמת, במיוחד אם ניתן לנצל את הפטור הייחודי ממס שבח, שמתייחס לדירה שהתקבלה בירושה" אומר עו"ד ריבן. "היתרון הוא שהפטור לא תלוי במצב היורשים, ואם יש להם או אין להם דירה בבעלותם, אלא הוא של המוריש, כך שאם למוריש לא הייתה דירה נוספת, היורשים יוכלו למכור את הדירה בפטור ממס שבח".
עם זאת, לקביעה הזו יש סעיף חריג, מסביר ריבן: אם זו דירת יוקרה שערכה עולה על תקרת הפטור (נכון להיום, כ-5 מיליון שקל),הפטור עשוי להיות חלקי בלבד, והיורשים יידרשו לשלם מס שבח על החלק שמעל התקרה. כך למשל, אם מדובר בדירה ששוויה 10 מיליון שקל, ה-5 מיליון שקל הראשונים יהיו פטורים ממס שבח, ועל כל מה שמעבר לזה יחול מס שבח. "אם הדירה שווה פחות מהתקרה (כלומר, פחות מ-5 מיליון שקל)", הוא אומר, "זה יכול להיות פתרון אטרקטיבי במיוחד שיחסוך לאחים תשלום מס של מאות אלפי שקלים".\
"ברמה העקרונית, היתרון בהשכרה הוא ששומרים על הנכס ויש הכנסה שוטפת", מסכימה עו"ד שני יפה חיימזון, בעלת משרד עו"ד המתמחה בנדל"ן. "מצד שני, החזקת נכס יחד, יכולה לייצר מחלוקות בין האחים. לרוב המשפחות זה לא סידור שמתאים, בטח אם האחים בסיטואציות שונות בחיים: למשל, אחים גדולים שהם כבר מסודרים, ולעומת זאת, אחים צעירים שעוד אין להם דירה."
"זו הסיבה", אומרת עו"ד יפה חיימזון, "שאני ממליצה תמיד לעשות תכנון מס: בני זוג שברשותם מספר דירות, יכולים להעביר אותן בחייהם על שם הילדים, כך שבמותם הם יהיו בעלי דירה אחת בלבד, ובכך יוכלו לחסוך לילדיהם מס שבח, כשיימכרו את הדירה שהם מורישים להם".
ואם מוכרים את הדירה בתוך המשפחה, איך קובעים את המחיר?
"או שהאחים לוקחים שמאות מוסכמת", היא אומרת, "או שלוקחים כמה שמאים ועושים ממוצע של כל ההערכות. "לפעמים, בגלל מחלוקות בין האחים, מפסידים הרבה כסף. ייצגתי פעם אחות שחשדה שאחיה רוצה לקנות את הדירה שירשו בנזיד עדשים. בגלל הסכסוך ביניהם, הדירה עמדה ריקה במשך שנים בלי שיתחזקו אותה. "
"כמו בכל דבר (כמעט) בחיים, גם כאן יש שיקולים לכאן או לכאן." מסכם את הנושא עו"ד ארתור שני, העומד בראש משרד עריכת דין בתחום משפחה, גירושין, ודיני ירושה. "בהיבט של ניהול הון ועושר משפחתי ואישי, לא מומלץ למכור נכסים מניבים, או השקעות. יחד עם זאת, לעיתים כאשר העברה בין דורית נעשית באמצעות צוואה עם הוראות כלליות או באמצעות צו ירושה שמחלק את העיזבון באופן שרירותי בין היורשים – נכנסים השיקולים השונים של כל יורש.
"בדרך כלל רצוי להשכיר את הנכס ולשמר אותו לצורך תזרימי והשקעתי. יחד עם זאת, לעיתים יהיה יורש שיעדיף כסף ביד על פני התעסקות עם השכרה. בכל מקרה ,כדאי להכיר את המכשיר המשפטי של הסכם חלוקת עזבון בין יורשים, המאפשר ליורשים לחלק את העיזבון באופן המתאים להם ולא לפי כללי הדין או הצוואה שהשאיר המוריש. ההסכם מאפשר ליורשים לחלק את הנכסים באופן שנוח להם, לאזן בין האינטרסים השונים שלהם, תוך שמירה על רצון ההורים המורישים לשמור על שוויון בחלוקה, וגם להשיג חיסכון משמעותי במס. "