"במיליון שקל עדיף לקנות שתי דירות בערד, מאשר דירה אחת בבת ים"

דירות בפחות ממיליון שקל היו אהובות במיוחד על משקיעי נדל"ן, שחיפשו תשואות גבוהות, משום שכלל האצבע קובע כי ככל שהדירה זולה יותר, כך התשואה עליה אמורה להיות גבוהה יותר. המלאי של הדירות הזולות, שהלך והצטמצם במיוחד באזור המרכז, לצד בינוי מסיבי של דירות חדשות גם באזורי הפריפריה, הביא גם לירידה בתשואות, ולחיפוש של המשקיעים אחרי אלטרנטיבות נוספות להשקעה.

בסקירה האחרונה של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, צוין כי מלאי הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש פברואר 2019, והאזורים המובילים את הירידה במלאי הדירות להשקעה הם חיפה והמרכז.

בערים רבות שבהן לא הייתה בנייה חדשה, התשואה על הדירות הזולות להשקעה הייתה גבוהה ונעה בשנים טובות בין 5% ל-7%. בערים שבן החלה בנייה מסיבית של דירות חדשות, שמחירן גבוה משמעותית מהישנות, התשואות צנחו ל-3%-4%.

עם זאת, תשואה אחרת למשקיעים, בגין עליית הערך של הדירה החדשה, צפויה ככל שהדירה החדשה נרכשה בשלב מוקדם יותר על הנייר. במקרה כזה, גם אם התשואה השנתית בגין השכרת הדירה אינה גבוהה, עליית ערך הדירה לאחר אכלוס הפרויקט והשלמת התשתיות בסביבה, מעניקה קפיצת מחיר לדירה. לעומת זאת, משקיע שיקנה דירה לאחר האכלוס, ולאחר עליית הערך, לא בהכרח יעשה עסקה שעדיפה על פני דירה ישנה וזולה. השונות בין מחירי הדירות החדשות לישנות עדיין מבטיחה תשואות גבוהות יותר בדירות הישנות, אך במקרים רבים מחירי הדירות החדשות העלו גם את מחירי הדירות הישנות. התופעה מוכרת וידועה בערים כמו חיפה, נתיבות, שדרות, ואפילו בלוד, שמחירי הדירות הישנות בה היו במשך שנים דומים לאלה שבפריפריה והעניקו למשקיעים תשואות גבוהות.

חיפה: שוק הדירות להשכרה השתכלל

דירה לדוגמה: 

מחיר: 650 אלף שקל

שכירות: 2,500 שקל לחודש

תשואה ממוצעת: 4.6%

"המשקיעים בחיפה מוכרים דירות במחירים נמוכים יחסית למחירי הדירות במרכז, אבל גבוהים בהרבה יחסית למחירי הדירות שהיו בחיפה לפני עשור", אומר כרמל עדה, בעל משרד התיווך "כרמל סנטר" בחיפה. "יש שכונות בעיר שמחירי הדירות בהן הכפילו ואפילו שילשו את עצמם, כמו ברמות רמז. דירה שנמכרה שם לפני כמה שנים ב-300 אלף שקל, נמכרת היום ב-800 אלף שקל. הבעיה היא שמחירי השכירות לא עלו באותו קנה המידה ולכן התשואות ירדו משמעותית.

"אני מכיר משקיעים שמכרו את הדירה שלהם בחיפה, וקנו דירות להשקעה בחו"ל. הפרסומים על דירות ב-200 אלף שקל במזרח אירופה שמניבות תשואה של 8% מפתים. לסיבות האלה מצטרפת העובדה שקיימת מצוקה, גם אם קלה, בשוק השכרת הדירות בחיפה. מכיוון שבנו הרבה דירות חדשות בשנים האחרונות, בהיקפים שעולים על הממוצע, ובשנתיים האחרונות הדירות האלה נמסרו, פתאום נוצר מלאי גדול של דירות חדשות להשכרה. זוג צעיר שחיפש דירת 4 חדרים להשכרה ברמות רמז, יכול למצוא דירה חדשה ב-3,500 שקל לחודש. הדבר הזה הוביל לכך שלא מצליחים להשכיר דירות 4 חדרים ישנות ברמות רמז, גם ב-2,500 שקל לחודש. שוכר שרואה את הפער במחירים יעדיף לשלם קצת יותר ולשכור דירה חדשה.

"מלאי דירות גדול יש גם בשכונת נאות פרס, בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי בכרמל, וכמובן כל העיר מלאה בפרויקטים של תמ"א 38, שגם תורמים להיצע הדירות החדשות. כתוצאה היא ששוק הדירות להשכרה השתכלל, ואם משקיע לא השקיע בשיפוץ ושדרוג של הדירה הישנה, קשה להשכיר אותה. המחירים של הדירות עלו באופן כזה, שרק מי שקנה דירה לפני חמש שנים ויותר הרוויח גם מעליית הערך של הדירה. מי שקנה דירה לפני שנה ושנתיים לא הרוויח כי המחירים כבר היו גבוהים. באזורים היותר קשים אפשר עדיין למצוא דירות ישנות במחירים סביב 500-700 אלף שקל, אבל קיים סיכון שיהיה קושי להשכיר אותן, ויש דירות שעומדות ריקות שנה ושנתיים".

בת ים: נגמר ההיצע של דירות בפחות ממיליון

דירה לדוגמה:

מחיר: 1.1 מיליון שקל

שכירות: 2,800 שקל לחודש

תשואה: 3%

מלבד חיפה, גם באזור המרכז, נראה כי המשקיעים מעדיפים למכור את דירותיהם יותר מאשר באזורים אחרים. אחת הערים שהיו חביבות על משקיעים באזור המרכז הייתה בת ים, שבה היה היצע של דירות במחירים של פחות ממיליון שקל, שהיום כמעט ולא קיים. 

"קשה למצוא היום דירות בפחות ממיליון שקל בבת ים, ואם מוצאים מדובר בדירות 2 חדרים בקומות קרקע או רביעית ללא מעלית", אומר זכיין אנגלו סכסון בבת ים סמי כנפו. "הדירות שעלו בעבר 800 אלף שקל, עולות היום 1.1 מיליון שקל, ומי שמחפש את המחירים האלה והיה קונה בעבר בבת ים, קונה היום דירות ברמלה ובלוד, שם המחירים עדיין נמוכים ממיליון שקל".

כנפו מזכיר למשקיעים בבת ים שבתוך שנים ספורות תעבור בעיר הרכבת הקלה, שתעלה את ערך הדירות. "אנשים לא האמינו, אבל עכשיו שרואים את החפירות בעיניים, המצב שונה".

כנפו הוא גם זכיין הרשת בסניף בערד, ולדבריו התשואות בערד אטרקטיביות יותר מבת ים. "בערד ניתן למצוא דירות ישנות במחירים של 300-400 אלף שקל, שבבת ים עולות 1.1-1.2 מיליון שקל. כך שבעוד התשואה השנתית על דירה בבת ים עומדת על 3%, התשואה בגין דירה בערד עומדת על 5%. אומנם מחירי השכירות בבת ים עלו במקביל לעליית מחירי הדירות, אבל בערד הם עלו פחות, ועדיין ביחס למחיר הדירה מחיר השכירות הוא גבוה".

ערד: קו הרכבת יקפיץ את העיר

דירה לדוגמה:

מחיר: 350-400 אלף שקל

שכירות: 1,600 שקל לחודש

תשואה: כ-5%

"במשך 15 שנה לא בנו דירות מגורים חדשות בערד, כי לא היה כדאיות כלכלית לבנות", אומר כנפו, "לכן ההיצע בעיר היה של דירות ישנות וזולות. בשנים האחרונות בנתה ארזי הנגב בכניסה לעיר פרויקט של 7 בניינים בני 9 קומות, והדירות החדשות בפרויקט אוכלסו ברובן על ידי תושבי ערד שביקשו דירות חדשות. אם לפני שלוש שנים דירת 4 חדרים בפרויקט עלתה 760 אלף שקל, היום היא כבר שווה 850 אלף שקל, ומושכרת ב-3,200 שקל לחודש. לפני כן השכירות על דירות 4 חדרים בערד עמדה על 2,000 שקל. יצרו מוצר חדש בערד, שנותן תשואה שנתית של 4.5%. זה הקפיץ גם את מחירי השכירות של הווילות בעיר".

כנפו מוסיף כי "בשכונות הוותיקות ניתן למצוא דירות בשטח של 60 מ"ר ב-350-400 אלף שקל, שניתן להשכיר אותן ב-1,600 שקל לחודש, ודירות ב-500 אלף שקל שניתן להשכיר ב-2,000 שקל לחודש", הוא אומר. "תשואה שנתית ממוצעת על דירות כאלה היא 5%, ולכן כלכלית, עדיף למשקיע לקנות שתי דירות בערד במיליון שקל, על פני דירה בבת ים ב-1.1 מיליון שקל לכל הפחות, שנותנת תשואה של 3%".

לדברי כנפו, מי ששוכר את הדירות הזולות בערד מלבד התושבים עצמם, הם צעירים משוחררי צבא שעובדים בעבודה מועדפת במלונות ים המלח. חסידי גור אגב, שחיבבו במיוחד לגור בווילות בערד, עזבו לירוחם ודימונה בשל עלית מחירים של וילות בערד. אם מחיר וילת 200 מ"ר על חצי דונם מגרש היה מיליון שקל לפני 5 שנים, היום הוא כבר עומד על 1.6 מיליון שקל.

"תחום נוסף שמתפתח בערד הוא התיירות, ולכן חלק מהדירות מושכרות ל-Airbnb" אומר כנפו. "יש אהדה רבה לתיירות מדברית ובעל דירה שמוצא פתרון לניהול של הדירה, יכול לעשות תשואות גבוהות מתיירות".

כנפו סבור כי גם צפויה עליית ערך בגין הדירות בבניינים החדשים בכניסה לעיר, שכן תוואי רכבת שאמורה להגיע מדימונה לבסיס נבטים, מתוכנן לעבור גם בערד. "העקב אכילס של ערד הוא מיעוט התושבים שלה. העיר תוכננה מראש לכלול 50 אלף תושבים, וגרים בה נכון ליום רק 25 אלף תושבים. זה מקשה במיוחד על עסקים קטנים לשרוד, והעובדה כי אין הרבה עסקים ותעסוקה היא גם הסיבה לעזיבה של צעירים את העיר. ערד עוד צריכה להכפיל את עצמה, ואני בטוח שהיצע המסעדות כאן יגדל, ושהרכבת שתעבור בתוך העיר תסייע לכך".

לוד: אחיסמך משפיעה על כל השוק

דירה לדוגמה:

מחיר: 715 אלף שקל

שכירות: 2,400 שקל לחודש

תשואה: 4%

התשואות על דירות בלוד נעות היום סביב 3.5%-4%. "היצע הדירות בלוד במחיר של פחות ממיליון שקל הוא קטן יותר היום מבעבר, אבל עדיין קיים", אומרת פנינה מנשרוב, יועצת נדל"ן באנגלו סכסון לוד. "דירה שנמכרה לאחרונה ב-715 אלף שקל, וניתן להשכיר אותה ב-2,400 שקל, נותנת תשואה של 4%. לעומת זאת, דירה מחולקת שמכרנו לפני חודש בגבעת הזיתים ב-850 אלף שקל, נותנת תשואה של 7.2%. מדובר בדירת 68 מ"ר שמחולקת לשתי דירות שכל אחת מניבה 2,600 שקל לחודש ובסך הכל 5,100 שקל לחודש. אם הדירה הייתה מושכרת לא מחולקת, ניתן היה לקבל עליה 3,200 שקל בלבד, מה שנותן 4.5%".

מנשרוב מספרת כי שכונת אחיסמך, שבה מאות דירות חדשות שחלקן כבר מאוכלסות, משפיעה על השוק הקיים בלוד. "בגלל ההיצע באחיסמך, שהביא מספר גדול של דירות להשכרה ולמכירה בבת אחת, קשה יותר למכור דירות בגני יער, והדבר מורגש גם במחירים".

חריש: היום ההשקעה פחות אטרקטיבית

דירה לדוגמה:

מחיר: 850 אלף שקל

שכירות: 2,500 שקל לחודש

תשואה: 3.5%

העיר שבה אולי הכי נכון לבחון את כדאיות ההשקעה בדירות חדשות, היא חריש. לפני שש שנים חברות נדל"ן שקנו קרקעות בעיר שיווקו במרץ דירות בעיר החדשה שעוד לא הוקמה, במחירים אטרקטיביים של 850 אלף שקל לדירת 4 חדרים. הדירות הללו החלו להתאכלס בשנה וחצי האחרונות, ומחירי השכירות בהן נעים היום סביב 2,500 שקל לחודש, מה שמניב תשואה שנתית של 3.5% - תשואה לא יותר מסבירה.

מכיוון שמספר הדירות שיצאו לשוק בבת אחת הייתה גדולה, חלק מהדירות עומדות וממתינות לשוכרים כמה חודשים, מה ששוחק את התשואה. עם זאת, בחריש צפויה לפי רוב הדעות עליית מחירי דירות עם השלמת הבנייה והאכלוס בעיר. משום כך, משקיעים שרכשו דירות במחיר אטרקטיבי של 850 אלף לפני שש שנים צפויים לראות את הרווח דווקא מעליית ערך הדירה. למי שירכוש דירה בחריש היום סביב מיליון שקל, תהיה זו השקעה פחות אטרקטיבית.

באר-שבע: משכירים לא רק לסטודנטים

דירה לדוגמה: 

מחיר: מיליון שקל

שכירות: 3,200 שקל לחודש

תשואה ממוצעת: 3.8%

אחת הערים החביבות על משקיעים בעשור האחרון היא באר-שבע, שגם בה נרשמה עליית מחירים שהורידה את התשואות השנתיות מהשכרת דירות. בסקירה האחרונה של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, נכון לחודש פברואר 2019, נרשמה ירידה במכירת הדירות של המשקיעים בעיר, אחרי תקופה ארוכה שהמשקיעים מכרו את דירותיהם בעיר. אלא שלפי האוצר הסיבה לכך נעוצה בקושי למכור את הדירות, ולא בגלל תחזית אופטימית של המשקיעים ביחס לעיר.

"המשקיעים בבאר-שבע נדרשים היום לעבוד יותר קשה כדי להשכיר את הדירות שלהם לסטודנטים, ולהפוך את החדרים בדירה לסוויטות עם שירותים ומקלחת, כדי לקבל על דירת 3 חדרים דמי שכירות של 1,300-1,200 שקל, מה שמניב תשואה ממוצעת של 4%". מסביר אבי חיון מתיווך "ריל-טיים" בבאר-שבע. "אם הדירה מחולקת ניתן גם לקבל תשואות גבוהות יותר, של 8%. בשנה האחרונה משקיעים מחפשים דירות לא רק לסטודנטים, למשל בשכונה ה' או בשכונה י"א, שם התשואות נמוכות יותר אבל הדירות מושכרות למשפחות, לתקופות ארוכות יותר מאשר לסטודנטים, ולמשקיע יש שקט נפשי. למשל, דירה 3 חדרים בנוה זאב, בבניין עם מעלית, מרפסת וממ"ד, מושכרת ב-3,200 שקל לחודש, ויוצאת עכשיו למכירה במיליון שקל, כלומר תשואה של 3.8%".

על מכירת הדירות על ידי משקיעים, אומר חיון כי "זה סביר שאחרי תקופה, משקיע מוכר את הדירה ומתקדם לדירה הבאה. הרבה פעמים מדובר בהורים שקנו דירה לילדים לתקופת הלימודים באוניברסיטה, וכשהילד סיים את הלימודים הם מוכרים את הדירה וקונים לו דירה היכן שהוא הולך לגור. יש גם משקיעים שמתפתים להשקעות בחו"ל, אבל עדיין יש היצע גדול של דירות בפחות ממיליון שקל בבאר-שבע, שמניבות תשואות יפות".

הכתבה התפרסמה לראשונה באתר גלובס