בניגוד למשברים קודמים, ענף הנדל"ן הגיע אל תקופת המלחמה במצב של חולשה יחסית, בעיקר עם ירידה בביקוש לדירות עקב העלייה בריבית שייקרה משמעותית את המשכנתאות. בענף היו בטוחים שהריבית תתחיל לרדת בקרוב, אך המלחמה שפרצה טרפה את הקלפים.
חברת D&B (דן אנד ברדסטריט) מפרסמת סקירה על מצב הענף חודש לאחר שפרצה מלחמת חרבות ברזל. המסקנות לא פשוטות עבור הלקוחות והשחקנים בענף, אבל במפתיע הן כוללות מעט אופטימיות.
מסירות הדירות יתאחרו
בשבועות הראשונים למלחמה מרבית אתרי העבודה הושבתו בהנחיית העיריות, ופעילות הבנייה צנחה בכ-80%. לאחרונה חזרה הבנייה באופן חלקי. הרשויות שנותרו סגורות הן בעיקר בקרב יישובים שנמצאים בקו הלחימה. סגירת אתרי הבנייה גורמת כבר היום לנזק עצום לקבלנים, שנאלצים לשאת בעלות השכירות של ציוד רב המושבת באתרים, עלויות מימון יקרות ותקורות. במקרים של פרויקטים מסוג "פינוי בינוי" היזמים גם ממשיכים לשאת בעלות השכירות לדיירים המפונים. סגירת האתרים תוביל גם בהכרח לאיחורים במסירת הדירות ונזקים לרוכשי הדירות" חוזים בדן אנד ברדסטריט.
עובד בניין זר משתכר פי שלוש יותר מעובד פלסטיני
עד לפני המלחמה היו בענף הבנייה כ85,000- עובדים מיהודה ושומרון, כ – 20,000 עובדים מעזה, וכ- 15,000 עובדים זרים. ייתכן שמספר העובדים הפלסטינים אף גדול יותר, מכיוון שישנם ככל הנראה לפחות עוד כ- 15,000 שב"חים (שוהים בלתי חוקיים) פלסטיניים המועסקים באופן בלתי חוקי בענף. כיום, בגלל הסגר, כל העובדים מיו"ש ומהרצועה אינם יכולים להגיע לעבודה.
הקבלנים דורשים תוספת של עשרות אלפי עובדים זרים כדי להמשיך בבנייה. ואולם, בדן אנד ברדסטריט מדווחים על נתון מעניין לפיו, על פי גורמים בכירים בענף, עובד זר בענף הבנייה מספק תפוקה גדולה יותר ב- 40% יותר מעובד פלסטיני, אבל עלות העסקתו עשויה להגיע לכדי פי שלושה מעלותו של עובד פלסטיני, ולייקר מאד את תשומות הבנייה.
המצב עלול להביא לקריסה של קבלנים ולפגיעה ביציבות המשק כולו
עקב המצב הבטחוני החליטה הממשלה להאריך את תוקפם של אישורים רגולטוריים שונים ולדחות מועדי תשלום בענף הבניה על מנת להקל על העסקים בענף בשעה קשה זו. מנהל התכנון פנה לוועדות המקומיות בבקשה לאשר טופס 4 באופן מזורז, גם אם לא הושלמו עדיין כל תנאי ההיתר, בשל הצורך הדחוף באכלוס מבנים חדשים הכוללים ממ"דים תקניים שיתנו מענה לאזרחים שבתיהם נפגעו בלחימה, או לאזרחים שמתגוררים כיום במבנים שאין בהם ממ"ד תקני. מהלך זה יאפשר הזרמה מיידית של כ- 30-40 אלף דירות ממוגנות לשוק.
לעניין פיצויים הקשורים לשכר עובדים - המשכורות מהוות חלק נכבד מההוצאות הקבועות של החברות. כאשר האתרים מושבתים והיזמים עוצרים תשלומים, קבלני הביצוע אינם עובדים אבל ממשיכים לשלם משכורות לעובדים שכן מגיעים לאתר. בדן אנד ברדסטריט מזהירים, כי נטל המשכורות כאשר אין הכנסה, עלול להוביל לקריסה של קבלנים, ולתגובת שרשרת שתפגע ביציבות המשק כולו.
על פי נתוני D&B, ספקים מדווחים בעת הזאת על הרעה במוסר התשלומים של לקוחות מענף הבניה (בניה רוויה ותשתיות.) הדבר מתבטא בגידול במספר הצ'קים שבוטלו, או שלא כובדו, ובעלייה בכמות הבקשות לפריסה מחודשת של חובות. פרויקטים בדרום מושבתים, וגם התקבלו דיווחים על יזמים ידועים שעצרו תשלומים. בחברה מעריכים, כי לאור המתווה החדש המוצע לפיצוי מעסיקים, שהסיוע שיידרש לענף הבנייה בהמשך הדרך יהיה גדול בהרבה לעומת ענפים אחרים, וכי ככל שתתארך המלחמה כך תגדל המצוקה בענף.
בניית ממ"דים – אין בינתיים פתרון לבניית נעילה מבפנים
עוד עולה מסקירת דן אנד ברדסטריט, כי הביקוש לדירות עם ממ"ד עולה בימים אלה, ומנגד, מכירות של דירות ללא ממ"ד, בעיקר בדרום הארץ, בקיפאון מוחלט.
בניגוד לשאר הענף – קבלנים העוסקים בבניית ממ"דים מוצפים בהזמנות עבודה. על פי הערכות שונות, בישראל כ- 2.85 מיליון דירות למגורים, ומתוכן כ- 1.6 מיליון ללא ממ"ד, כלומר רק כ44%- מהדירות ממוגנות. מחירו של ממ"ד כיום עומד על כ- 200-150 אלף שקל, והתקן קובע שעליו להיות עמיד בפני פגיעות הדף ורסיסים בלבד. כלומר, הוא אינו ממוגן מפני ירייה של רובה. בחברה מעריכים, לפי גורמים בענף, כי מיגון ממ"ד כך שיהיה ממוגן מפגיעות ירי יכול לשלש את מחירו.
בנוסף, על פי סקירת D&B, לפי התקן הממ"דים נבנים ללא יכולת נעילה מבפנים, בשל החשש כי נעילה כזו תקשה על חילוץ אם השוהים בממ"ד אינם יכולים לפתוח אותו. בשלב זה אין פתרון לבעיית הנעילה מבפנים של המבנים, והציבור פונה לפתרונות "מאולתרים" כמו נעילת הממ"ד באמצעות בולי עץ, שעלולים לסכן את השוהים בממ"ד.
הדרום יספוג כנראה ירידה חדה בביקוש
עוד מציינים בדן אנד ברדסטריט, כי על אף האזהרות, "את ההרס הרב שזרעו המחבלים בדרום ואת נזקי המלחמה מישהו יצטרך לשקם ולבנות – וזה יהיה ענף הנדל"ן הישראלי. הביקושים העתידיים, בין היתר לשיקום מבנים ותשתיות שנפגעו במלחמה, עשויים דווקא להיטיב עם הענף בטווח הארוך יותר".
עם זאת, סבורים בחברה שאזור הדרום, שהתאפיין בביקוש גבוה לפני המלחמה, יספוג ככל הנראה ירידה חדה בביקושים, אך הדבר תלוי גם בתוצאות המלחמה. ככל שהכרעת החמאס תהיה סופית כך הפגיעה בביקוש לנדל"ן בדרום תהיה קטנה יותר.
משקיעים יחזרו ואולי גם גל עלייה
הסקירה של דן אנד ברדסטריט מסתיימת עם קצת אופטימיות. לאור התגברות האנטישמיות בעולם, סבורים בחברה שלא מן הנמנע שדווקא המלחמה תגרום בסופו של דבר לגל עלייה לישראל, ואולי לחזרתם של המשקיעים הזרים לשוק הנדל"ן הישראלי, וכאן נדרשת מדיניות של הורדת מס הרכישה, מה שעשוי להיטיב עם ענף הנדל"ן לאחר המלחמה.