"כל ערב יש פעילויות, הרצאות מעניינות, סרטים. יש בריכה וחדר כושר — ואני איש עצמאי, עושה מה שאני רוצה", מתאר דן תמרי, 84, המתגורר עם זוגתו באחוזת פולג זה שלוש שנים, את שגרת יומו.
תמרי וזוגתו לא לבד. העלייה המתמדת בתוחלת החיים מייצרת אתגרים רבים בתחום התעסוקה, הבריאות והטיפול בקשישים — אך מביאה גם לפריחה בתחומים שונים, למשל ענף הדיור המוגן. אם בעבר זכו בתי דיור המוגן למוניטין של דיור לעשירים בלבד, הרי שעתה משנה הענף את פניו והופך אט־אט למוצר שנגיש יותר למגוון רחב של אוכלוסיות.
לאור זאת, לא פלא שבשנים האחרונות משקיעים ותיקים וגדולים נכנסו לתחום, בהם גם קבוצת עזריאלי (רשת פאלאס), הפניקס (רשת עד 120), ובאחרונה גם דוד פתאל, בעל השליטה ברשת המלונאות פתאל, שהצטרף אל דבוקת השליטה בחברת מגדלי הים התיכון, בראשה עומדים מוטי קירשנבאום, היו"ר יאיר סרוסי, בוריס לוין, חן למדן ואחרים.
בדיקה שערכה חברת המידע העסקי CofaceBdi עבור TheMarker, מעלה כי היקף ההכנסות השנתי בשוק הדיור המוגן הפרטי בישראל נאמד ב–2.35 מיליארד שקל (לא כולל בתי אבות ציבוריים ודיור מוגן ממשלתי). עם זאת, רק 2% מהקשישים בישראל חיים כיום בדיור מוגן — והשוק עשוי בהחלט להתרחב.
"תוחלת חיים עם איכות חיים"
בישראל פועלים בענף שמונה שחקניות מרכזיות: משען השייכת להסתדרות; מגדלי הים התיכון; אחוזת רובינשטיין; בית בכפר; בית בלב; פאלאס; עד 120; ובית גיל הזהב, הכולל גם את בית שבעת הכוכבים בהרצליה (ראו תרשים). בסך הכל קיימים בישראל 90 בתי דיור מוגן שמציעים כ–13.8 אלף יחידות דיור — רובן באזור המרכז והשרון. שמונה השחקניות המובילות מחזיקות יותר מ–9,100 יחידות דיור. שיעור התפוסה הממוצע בקרב בתי הדיור המוגן של חברות אלה הוא כ–90%.
על פי נתוני קבוצת גיאוקרטוגרפיה בניהול ד"ר רינה דגני, כיום חיים בישראל כמיליון בני אדם בגילי 65 ומעלה, מהם קרוב ל–450 אלף בני יותר מ–75. הגיל הממוצע המוערך בבתי דיור מוגן הוא 70, והוא נמצא במגמת עלייה, שכן מספרם של בני הגיל השלישי באוכלוסייה נמצא בצמיחה מהירה של כ–3.9% בעשור האחרון. התחזיות הן שעד 2035 יחיו בישראל כ–1.6 מיליון קשישים.
שוק הדיור המוגן מציג בשנים האחרונות צמיחה עקבית, ובשנים הקרובות המגמה צפוייה להמשיך. כך למשל, פאלאס חנכה באוקטובר 2018 בית דיור מוגן במודיעין, מקימה בית דיור בלהבים — ונמצאת בשלבי תכנון להקמת בית נוסף בראשון לציון. עד 120 מקבוצת הפניקס מתכננת הקמת בתי דיור מוגן במודיעין ובקרית מוצקין. אחוזת רובינשטיין במהלכי הקמה של שלושה בתים נוספים בגבעתיים, חולון והרצליה בהשקעה כוללת של כ–2 מיליארד שקל להערכתם — תוספת של כ–1,200 יחידות דיור לבתי הדיור המוגן שכבר קיימים.
"השוק עדיין לא מיצה את עצמו ויש לו מקום לגדול, ללא ספק", אומרת תהילה ינאי, מנכ"לית CofaceBdi. "ההסבר לפוטנציאל הצמיחה הוא העלייה בתוחלת החיים — וזאת תוחלת חיים עם איכות חיים. אנשים בני 70–80 מתנהגים כמו בני ה–60 של לפני כמה עשורים — הם מבלים ונוהגים, ולכן גם הפתרון של דיור מוגן טוב להם. יש מי שמטפל עבורם בתחזוקה של הבית, הם נהנים משירותי בישול וכביסה, מקבלים שירותים קהילתיים בתחומי התרבות, יש להם נגישות לשירותי רפואה וחברה. אחת הבעיות של תוחלת החיים הארוכה היא הבדידות. דיור מוגן עונה על החסר הזה".
"שיעור האוכלוסייה בגילי 65 ומעלה הולך ועולה, ויגיע עד 2040 ל–15% מהאוכלוסייה. תוחלת החיים גם עלתה — לפני 30 שנה היא גירדה את גיל 80 מלמטה, וכיום היא עומדת על 83 לגברים ו–84–85 לנשים", מסביר עודד מור מאחוזת ראשונים שבבעלות משפחת רובינשטיין. "מבדיקות שעשינו, תוחלת החיים בדיור מוגן גבוהה בארבע שנים מתוחלת החיים באוכלוסייה הכללית, וברור למה — מדובר באנשים שחיים בסביבה מוגנת, שבה נענים לכל מצוקה שלהם באופן מיידי, מה שאין בכל בית. מעבר לכך, החיים בתוך חברה, המייצרים אינטראקציה בין אישית יומיומית תורמים לבריאות, לפי מחקרים. אצל הרבה מבוגרים ה'מוות המנטלי' קודם לזה הפיזי. בדידות היא אחת המחלות החברתיות הקשות של המאה ה–21, ובדיור המוגן אנשים נשארים פעילים ומוקפים בחברה כל היום".
חוגים וטיולים לצד השגחה רפואית צמודה
הדיון בנושא מחייב הבחנה בין בתי אבות, המהווים 65% משוק הדיור לקשישים, לדיור מוגן, המהווה 35% ממנו. בתי אבות פועלים תחת פיקוח של משרד הרווחה או משרד הבריאות, ומציעים שירותים לאוכלוסייה המבוגרת המעוניינת או זקוקה לעזרה בתפקוד היומיומי. בשל הצרכים המתחלפים של הדיירים, יש סוגים שונים של מסגרות על פי מצב תפקודם של הקשישים — תשישות פיזית או נפשית, מצב סיעודי, סיעודי מרוכב וכדומה.
רוב האנשים לא בוחרים לעבור לבית אבות סיעודי — אלא נאלצים לעשות זאת בשל שינוי במצבם הבריאותי, ולא תמיד יכולים לבחור את מיקומו ולהחליט כיצד ייראה סדר היום שלהם, שכן זה מוכתב על ידי המקום. לצד זאת, יש לא מעט בתי אבות המיועדים לאנשים מבוגרים שהם עדיין עצמאיים. בתי הדיור המוגן מיועדים לאוכלוסייה מבוגרת ועצמאית שאינה זקוקה לטיפול צמוד. מיקום הדירה נבחר על ידי הדיירים עצמם או קרוביהם. הדיירים בדיור המוגן הם לרוב אנשים שרוצים להמשיך ליהנות מאורח חיים עצמאי בקרב בני גילם. בתי הדיור המוגן מציעים שירותי תחזוקה, פעילויות פנאי, כולל חוגים וטיולים, השגחה אישית ורפואית לצד טיפול מונע על ידי יחידה רפואית לאורך כל שעות היממה.
"כבר לא דיור לעשירים בלבד"
התנאים הטובים בבתי הדיור המוגן מגיעים עם תג מחיר. על פי עבודה של S&P Maalot, בבתי הדיור המוגן מוצעים שלושה סוגי התקשרויות של הדיירים מול המפעילים: הראשון, והנפוץ ביותר, הוא מסלול עם פיקדון: הדיירים מפקידים סכום מסוים, הנקבע בהתאם לסוג ומיקום יחידת הדיור, למשך תקופת שהותם בבית. הפיקדון מחולט בכל שנה שבה מתגורר הדייר בבית בכ–3% לשנה בתוספת מע"מ, כך שכל שנה ערך הפיקדון נשחק לתקופה מקסימלית של 12 שנה. על סכום הפיקדון נוספים דמי תשלום חודשיים. אחרי תקופה זאת, חילוט הפיקדון נפסק, גם אם הדייר ממשיך להתגורר ביחידת הדיור. עם סיום השימוש ביחידת הדיור, זכאים הדייר או שאריו להחזר של יתרת הפיקדון (צמוד למדד המחירים לצרכן).
המסלול השני הוא מסלול עם דמי כניסה: הדיירים משלמים דמי כניסה, המחולטים מדי חודש בכ–3% פלוס מע"מ עד לחילוט מלא. עם סיום השימוש ביחידת הדיור מוחזרת יתרת דמי הכניסה לדייר או לשארים, בצמוד למדד.
המסלול השלישי הוא מסלול עם תשלום חודשי בלבד: מסלול זה אינו דורש הפקדת פיקדון, אך לרוב מלווה בתשלום חד־פעמי גבוה בעת הכניסה, שאינו מוחזר לדייר.
על פי מחקר של החטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה, ב–2019 סכום הפיקדון הממוצע בדיור היה 1.5–2 מיליון שקל לדירה, ובמקומות מסוימים הגיע גם ל–5 מיליון שקל (תלוי במיקום ובגודל הדירה). דמי האחזקה החודשיים נעים בטווח של 6,000–9,000 שקל בממוצע בחודש.
למרות המחיר הגבוה, בעלי הדיור המוגן טוענים כי מדובר בהשקעה שנמצאת במסגרת היכולת הכלכלית של חלק רחב מהאוכלוסייה. כפי שאומר מור: "עשירים זה מושג ערטילאי. כל מי שיש לו כיום דירה הוא עשיר, ודיור מוגן הוא נדל"ן בסופו של דבר".
לדברי מור, רוב האנשים מוכרים את הדירה שלהם כדי להיכנס לדיור מוגן. "הדירה הכי בסיסית ומינימלית בראשון לציון עולה 1.5 מיליון שקל. אצלנו משלמים פיקדון של 1–1.1 מיליון שקל, כך שנשאר עודף. ברור שיש כאלה שלא רוצים למכור את הדירה, אלא להשאיר אותה לירושה. במקרים כאלה יש מסלולים אחרים שדורשים שיהיה להם חיסכון של מיליון שקל, ויש לא מעט אנשים שיש להם", אומר מור. "דיור מוגן זה לאנשים ממעמד בינוני, אפילו לא בינוני־גבוה. יש זוגות רבים שבהם שני בני הזוג עבדו ויש להם דירה ושתי פנסיות. אני לא מתעלם מהחלק באוכלוסייה שאין להם, אבל כבר אי־אפשר לסווג את זה כדיור לעשירים בלבד".
גם יורם בן פורת, מנכ"ל פאלאס, מנסה לשנות את תדמית הענף: "יש סטיגמה שלא מרפה מהשוק, ולפיה העסק יקר, אבל צריך לעשות השוואה נכונה. כל לקוח שמגיע אלינו, אנחנו עורכים עבורו השוואה של עלויות הדיור המוגן אל מול החיים הנוכחיים שלו — כולל ארנונה, נסיעות, קאנטרי וכדומה. אז רואים שפער ההוצאות מסתכם ב–5%–10% לעומת החיים ללא דיור מוגן. החתך הסוציו־אקונומי שמגיע לדיור מוגן הוא מעשירון 7 ומעלה, כלומר זוג עם פנסיה יכול להיכנס לדיור מוגן עם גב זקוף ולעמוד בתשלומים, כך שיישאר להם גם מה להוריש לילדים".
לדברי עמרי כהן, מנכ"ל רשת משען, "אין מה להיבהל מהסכום הגבוה. גם אם קונים דירה של דיור מוגן ב–2 מיליון שקל, 1.5 מיליון שקל חוזרים לדיירים".
ההסבר של בתי הדיור המוגן לסכומים שהם גובים הוא בהוצאות הרבות הכרוכות בניהול בית כזה, תוך שמירה על רמת חיים גבוהה לדיירים. כלומר, מלבד הדירה עצמה, לדיירים — בעיקר בגוש דן, בירושלים ובחיפה — מוצעים גם מרחבים מרווחים ומצוידים, מגוון פעילויות כמו הרצאות, סדנאות ומשחקים, ואף טיולים ברחבי הארץ ובחו"ל.
"אנחנו אמנם חברה לתועלת הציבור", אומר כהן, "ולכן שורת הרווח היא לא הפרמטר שלפיו אנחנו פועלים, ועדיין, מדובר בהוצאות לא מעטות. יש לנו דרישות כוח אדם גבוהות: עובדי סיעוד, אחים ואחיות, עובדים סוצאלייים, רופאות ורופאים, אנשי תפעול. אנחנו גם נותנים הרבה תעסוקה לדיירים — יש לנו מערכת שעות מלאה בהרצאות, סדנאות מוזיקה ויצירה, בתי קפה בתוך המקום, חדרי אוכל ובריכות שחייה. המיקומים הם אטרקטיביים, והמתחמים גדולים. הבית של משען ברמת אפעל למשל הוא בשטח של 140 דונם, זה מקום ענק מלא צמחייה, עם אווירה טובה".
בן פורת מפרט את סוגי הדירות המוצעות לקשישים: "יחידות הדיור כוללות 2–3 חדרים, בהן גם דירות גג ודירות גן עד 72 מ"ר, עם חדרי רחצה מרווחים ובטיחותיים, חדר שינה עם ארונות קיר, מטבח מאובזר הכולל ציוד חשמלי, מיזוג אוויר, לחצני מצוקה וריצוף וחיפוי לבחירת הדייר". מעבר לכך, במתחמים שמפעילה הרשת יש בריכת שחייה, ספא, חדר כושר, מסעדה, אולם אירועים, בית כנסת, גינה ופטיו. לדבריו, כל בית מעסיק בממוצע כ–200 עובדים.
עסק משתלם לחברות
בעלי הדיור המוגן כמובן מסתכלים על שורת הרווח. "לא היינו עושים זאת אם לא היה מדובר בעסק משתלם. אנחנו חברה מסחרית", מסביר מור.
"זה תחום עם פוטנציאל ענק", מודה גם בן פורת, "אבל גם עם חסמי כניסה ענקיים, כי הוא כפוף לרגולציה. הענף מזכיר את ענף המלונאות, אך משלב בתוכו גם את תחום הבריאות. לפני חמש שנים נכנסה הרגולציה לשוק הדיור המגון, כשהמדינה לקחה את הנושא לידיים, וחייבה לספק ערובות לכסף של הדיירים. בנוסף, חייבה המדינה בכל מיני דרישות, כמו הצבת עמדות סיעודיות ומערכת תפעולית גדולה. בגלל זה יצאו מהשוק שחקנים קטנים, דוגמת משפחת שחם, ונשארו השחקנים גדולים. עזריאלי היא חברה בעלת ניסיון מול הרגולציה, ולכן היא ראתה את הפוטנציאל ונכנסה לשוק. אנחנו אוהבים את העובדה שהדרישות ברורות ויש סדר.
"קרה דבר נוסף בהיבט הכלכלי שהפך את הענף לאטרקטיבי —והוא שרשות ניירות ערך הכירה בדיור מוגן כעסק מניב שניתן לשערוך. זה מהפך חשבונאי גדול לטובת חברות נסחרות שמתעסקות בנדל"ן, כי זה הופך את העסק לנדל"ן מניב לכל דבר ועניין.
הילדים לא מתלוננים
תמרי, שהדיור המוגן הפך לביתו החדש, מוסיף: "מעבר לפיקדון שהפקדתי, ממנו יורדים לי 3% כל שנה, אני משלם דמי אחזקה של כמה אלפי שקלים בכל חודש, ועל זה אני משלם מע"מ — שמוסיף להוצאה עוד כמה אלפי שקלים בשנה", הוא מסביר. "זוגתי ואני עבדנו הרבה שנים ואנחנו משלמים הרבה כסף, והמע"מ הוא מרכיב משמעותי בהוצאות שלנו".
לדבריו, נושא המע"מ הוא אחת הסוגיות שעמותת הדיור המוגן מתמודדת איתו, אבל הטיפול בכך מתעכב עקב המצב הפוליטי: "בגלל הבחירות לא יטפלו בסוגיית העלות הגבוהה של המע"מ על דיור מוגן לפחות חצי שנה. חברי כנסת מסיעות שונות יוכלו לקדם את זה אם ירצו, אבל כנראה שהמתגוררים בדיור מוגן זאת אוכלוסייה שפחות מעניינת אותם".
יוסף, שאמו מתגוררת בדיור מוגן כבר 17 שנה, סבור כי איכות החיים שלה השתפרה — אך בתמורה להוצאות גבוהות. "אמא שלי מאוד מרוצה, יש לה חיי חברה עשירים וחברות טובות — חלקן ממש חברות נפש שהיא פגשה שם. אבל היא משלמת לא מעט - היא כבר גרה שם הרבה שנים, ושילמה בכניסתה פיקדון של 200 אלף דולר על דירת 2 חדרים לא מפוארת אבל נוחה עם מטבח, סלון ומרפסת", הוא מפרט.
"ההוצאות שלה מגיעות לכ–15 אלף שקל בחודש והן כוללות: שכר דירה בסך כ–5,500 שקל, תוספת שכר דירה של 800 שקל עבור המטפלת שלה, עוד כ–6,000 שקל על ביטוחים וזכויות סוציאליות למטפלת, ובנוסף יש הוצאות על אוכל — הדיור המוגן כולל רק ארוחה אחת מסובסדת ביום".
על אף ההוצאות הגבוהות יחסית, גם יוסף וגם תמרי אינם מצטערים על הבחירה. "מכרנו בית בשביל להגיע לדיור מוגן, והילדים שלנו לא קבלו על הכסף. הם אמרו שהעיקר שנהיה מאושרים", מסכם תמרי.
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
מרד האחיות: יפסיקו לשתף פעולה עם מבדקי האיכות "עד להקצאת משאבים מתאימים"
"לפתוח מחדש את שדה התעופה באילת במקום שדה דב? שמעתי על ההצעה וצחקתי"