הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב תדון השבוע בהתנגדויות לשתי תוכניות גדולות ברובע שדה דב שבצפון העיר - תוכניות מרכז וצפון הרובע. לאחר הדיון, צפויה הוועדה לתת תוקף לצמד התוכניות, שיחד עם תוכנית אשכול המאושרת מדרומן משלימות את תכנון כלל השכונה החדשה - בה אמורות להיבנות כ־16 אלף דירות בסך הכול.
שתי התוכניות יחד יותר מ־11 אלף דירות. מתן התוקף יינתן, אם וכאשר, כשלוש שנים לאחר אישור התוכנית הראשונה בשכונה (אשכול). עם מתן התוקף, תוכל רשות מקרקעי ישראל להתחיל בשיווק הקרקעות ולקדם את הרובע לקראת שלב מימוש מרכזי. מדובר בכמות היצע עצומה, בשעה שפחות מ-700 דירות חדשות נמכרו בתל אביב בכל הרבעון האחרון למשל. מתי צפויות הקרקעות לצאת לשיווק, ומה מחירי הדירות הצפויים בהן?
"שיווק ראשון עוד השנה? לא מופרך"
הוועדה המקומית תדון ביום רביעי השבוע בכמה עשרות התנגדויות שהוגשו לצמד התוכניות, וצפויה להמליץ, לאחר שמיעת ההתנגדויות וקבלה של חלק מהן, על מתן תוקף לתוכניות בכפוף לתיקון של כ־100 סעיפים. עם זאת, לא מדובר בסעיפים דרמטיים אלא טכניים בעיקרם.
תוכנית מרכז הרובע מציעה כ־7,130 יחידות דיור (מהן 1,283 לדיור בר־השגה ולדיור מוגן), ותוכנית צפון הרובע עוד כ־4,000 יח"ד. מתן תוקף לתוכניות הללו סולל את הדרך, הלכה למעשה, לתחילת שיווק הקרקעות בבעלות המדינה, המהוות את רוב השטח בצמד המתחמים. בסך הכול מחזיקה המדינה בכ־85% מהקרקעות במתחמים אלו.
"המדינה תרצה לשווק בהקדם את הקרקעות, כי את עבודות הפיתוח היא כבר התחילה", אומר עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות'. "אני מאמין שיינתן תוקף לתוכניות השבוע. אומנם רק לאחר מתן תוקף אפשר להוציא היתרים, ואומנם ישנה עדיין למתנגדים אפשרות להגיש בקשת ערעור לוועדה המחוזית, אבל ידוע שרמ"י לא תמיד מחכה עד למתן היתרי בנייה, ולכן לדעתי ניתן יהיה לשווק קרקעות ראשונות כבר השנה, זה לא מופרך".
נציין כי לאחר אישור תוכנית שכונת אשכול שבדרום הרובע, במאי 2021, נפתח המכרז הראשון בשכונה להצעות כבר חודש לאחר מכן, ושווק בהצלחה באוגוסט 2021 (זהו המכרז שבו זכו בין היתר חנן מור, ישראל־קנדה וחברת אביסרור משה ובניו), כשלושה חודשים בלבד מרגע האישור. ברמ"י מציינים כי הרשות "נערכת בשיתוף עם עיריית תל אביב־יפו לשיווק מיידי של התוכניות, הכוללות יותר מ־6,000 יח"ד בבעלות המדינה".
השמאי דני טרשנסקי ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל מדגיש שההתמודדות במכרזים הללו לא תתאים לכל אחד: "אלו לא מתחמים רגילים", הוא אומר. "מדובר במגרשי ענק, עם 300 יח"ד בממוצע לכל מגרש, כך שבהנחה שעלות קרקע ליח"ד תהיה בין 2.5 ל־3 מיליון שקל, אנחנו מגיעים לכמעט מיליארד שקל שווי כל מגרש. רק מי שיכול לגייס מאות מיליוני שקלים יוכל לגשת אליהם. מה שבטוח הוא שבתנאי המימון של היום, עם עשרות מיליוני שקלים בשנה שצפויים הזוכים לשלם רק על הריבית למימון רכישת הקרקע, הזוכים 'יטוסו' קדימה כדי לממש את הבנייה בהקדם".
עניין אחד שעשוי לעכב את שיווק הקרקעות, לכל הפחות בחלק מהמתחם, הוא מה שנקרא "חלקה 204" - חלקה שבה יקבלו זכויות בעלי הקרקעות של "הגוש הגדול", במסגרת הליך שנמשך כבר יותר מחמישה עשורים. חלקה 204 משתרעת לאורך כל הרובע, ברצועה צרה, ובשטח תוכניות מרכז הרובע וצפון הרובע יש בה זכויות לכמעט 2,000 יחידות דיור, שחלק גדול מהן יוקצה לבעלים הפרטיים. אומנם לאחרונה חלה התקדמות בנושא, עם אישור בית המשפט למתווה החלוקה בין הבעלים, אך לדברי שמאי שני אהרון ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל, "חלקה 204 היא חלקה מאוד מורכבת. כדי לממש אותה אתה צריך לסיים הליכים משפטיים ארוכים, וזה יכול גם לעכב את השיווק ולהשפיע על המימוש".
דירת 100 מ"ר צפויה לעלות 8 מיליון שקל
הקרקעות בתוכנית אשכול כבר שווקו ברובן, העבודות בשטח החלו וחלק מהחברות פתחו בשיווק הדירות - מה שמאפשר להעריך את רמות המחירים הצפויים גם בתוכניות הצפויות להתאשר כעת, במידה והתחרות לא תחולל שינוי משמעותי במשוואת ההיצע והביקוש. מחירי הדירות בשכונת אשכול נעים בטווח שבין 70 ל־80 אלף שקל למ"ר, ובפרויקט Rainbow של ישראל־קנדה, לדוגמה, הממוצע עד כה עומד על כ־82 אלף שקל למ"ר, משמע 8.2 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר.
המומחים טוענים שהמחירים במרכז ובצפון הרובע יהיו לכל הפחות דומים לאלו שאנחנו רואים כעת בשכונת אשכול. "כאשר שווק המכרז הגדול הראשון בשכונת אשכול (שנסגר באוגוסט 2021 - י"נ) כולם העריכו שמחירי המכירה יהיו בסביבות 65 אלף שקל למ"ר, על סמך ממוצע של כ־2.5 מיליון שקל קרקע לכל יחידת דיור. אני מאמין שאת הרף שהגענו אליו עכשיו, 80 אלף שקל למ"ר ואף יותר מזה, נראה גם ביתר חלקי הרובע, ולכן במכרזים אנחנו צפויים לראות הצעות שינועו בין 2.5 ל־3 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד בממוצע".