שוק הנדל"ן רותח, זאת עובדה. על רקע יוקר המחייה, אנחנו עדים לעלייה הולכת ומתמשכת במחירי הדירות, שנדמה שאין מי שיבלום אותה. אחד הפתרונות המתבקשים עבור זוגות צעירים ומשפחות מעוטות יכולת שידן אינה משגת ברכישת דירה, הוא דיור בר השגה. על אף שברמת ההגדרה, דיור בר השגה מתייחס ליחידות מגורים בעלויות ברות השגה לבעלי הכנסה ממוצעת, בפועל ההתייחסות היא בעיקר לשכבות החלשות או לזוגות צעירים שטרם התבססו כלכלית.
אז איך קרה שבעוד שעשרות אלפי משפחות בישראל זקוקות לסיוע בפתרונות דיור יש רק 55 אלף דירות המוקצות עבורם במסגרת דיור בר השגה?
שוק המגורים בישראל
תחילה בואו נבין איך עובד שוק המגורים בישראל. כשאני מסתכלת אחורה על שוק זה, עד שנות ה 90 חלק מהותי בנושא המגורים היה בטיפול ממשלתי. הבנייה הציבורית היתה אז במלוא תפארתה עם ממוצע של כ 20 אלף יחידות דיור שנבנו ע"י משרד השיכון, מתוך ממוצע של כ 60 אלף יחידות שנבנות מדי שנה. המדיניות דאז היתה ברורה – ביזור של פתרונות דיור ברחבי הארץ, ובעיקר באזורי פריפריה, ע"י המדינה. רבים הרימו גבה ואף טענו לאפליה כלפי קבוצות מיעוטים כתוצאה ממתן הזדמנויות לרכישת קרקעות באזורים ספציפיים, ללא בחירתם.
השילוב של דירות שסופקו ע"י המדינה על קרקע זולה ונגישה, לצד מערכת הטבות שהעניקה המדינה, אם באמצעות משכנתאות או מענקים לזוגות צעירים, יצר איזון בריא בין ההיצע לביקוש, ומנע צוואר בקבוק שבו הביקוש עולה על ההיצע.
עם העלייה הגדולה של יהודי בריה"מ, הביקוש לדירות הלך וגדל, ומס' היחידות שנבנו על ידי משרד השיכון הכפיל את עצמו כמעט פי 8 ועמד על כ 200 אלף יחידות דיור בשנה. אך פה היתה גם נקודת המפנה. מאיזון הרמוני בין היצע לביקוש, נוצר מצב שבו ההיצע עלה הביקוש. נוסיף לכך, את משבר שנות ה 2000, המיתון הנוראי כתוצאה מפיגועי האוטובוסים והתפוצצות בועת הדוט קום, והתוצאה היא, מה שאנחנו מייחלים לו היום – עשרות אלפי דירות עומדות ריקות ורק מחכות שייקנו אותן.
ממעורבות ממשלתית בדיור לאפס מעורבות
כל הטוב שפקד אותנו בשנות ה 90 ובתחילת שנות ה 2000 בשוק המגורים עם שפע של דירות במחירים ברי השגה הגיע לקיצו בשנת 2003 עם ההחלטה הגורלית של ממשלת הליכוד דאז להפסיק לבנות. מעבר לעודף המלאים, מדובר היה בהחלטה שלטונית להפריט את שוק הדיור ולהפוך אותו לשוק חופשי עם מינימום מעורבות ממשלתית. התפיסה היתה כי המדינה אינה יכולה להיות יעילה בבניית יחידות מגורים כמו השוק החופשי, ובשורה התחתונה, ההחלטה היתה מאוד ברורה – המדינה מפסיקה לבנות.
לצד יציאת הממשלה כגורם מאזן, אופי הביקושים השתנה, המודרניזציה ואומת ההייטק שהביאה קהלים חדשים עם בעלי ממון הביאו להתייקרות הבנייה – במקום דירות זולות במפרט פשוט, מתבצע מעבר לדירות גדולות בסטנדרט גבוה יותר המייקר את ערך הדירות בכ 20%.
אבל בואו נחזור רגע לבנייה בפריפריה. זוכרים את אותה החלטה מקוממת לבזר את הבנייה באזורי פריפריה שספג ביקורת של אפליה מכוונת כלפי קבוצות מיעוטים? פתאום אנחנו מגלים מגמה הפוכה. בהעדר יד ממשלתית מכוונת שמספקת קרקעות בפריפריה, מתחילה הנהירה למרכז. רק במרכז בונים, ובפריפריה – שממה. העדר פתרונות התשתית והתעסוקה בפריפריה רק מעצימים את הביקוש לדירות במרכז. כמו כל ישראלי מצוי, "אם אין אני לי מי לי", ובתקופה זו פורח מודל קבוצות הרכישה - אנשים מתחילים לבנות לעצמם, כשברקע קבלנים רבים פושטים רגל.
מחיר למשתכן: "היד הנעלמה"
עידן הבנייה הממשלתית תם, ופניה של ישראל היו מועדות לעידן חדש של שוק חופשי והפרטה. למרות התפיסה כי בשוק חופשי קיימת מעורבות מינימלית של הממשלה, עדיין, בסופו של דבר, המדינה חלשה על מרבית הקרקעות, הן מבחינת בעלות והן מבחינת שליטה במלאים הזמינים. לכן, תפיסת השוק החופשי היתה תפיסה מוטת וחסרה. כאשר המדינה החליטה לחזור ולהתערב בשוק היא בחרה לעשות בזאת באמצעות תכנית הדגל הממשלתית – מחיר למשתכן. תכנית זו היתה שינוי כיוון מהיר של תכנית דירה להשכיר, עם מינויו של משה כחלון לשר האוצר ב 2015, ועם טוויסט חשוב – במקום שכירות ארוכת טווח בפיקוח ממשלתי, הפוקוס עבר לדירות למכירה עבור זוגות צעירים. כך, במקום גוף ממשלתי שבונה, הממשלה העבירה את השרביט ליזמים פרטיים שהתחרו ביניהם על הצעת המחיר הזולה ביותר עבור הדירות בתוכנית, כשהזול ביותר מנצח. התכנון היה להציף את השוק במלאי גדול של דירות אשר יגרור את השוק להורדת מחירים רוחבית, אבל איך אפשר להבטיח הוזלה של מחירי דירות כשבפועל אין קרקעות זמינות לתכנון?
נראה היה כי הממשלה התכוונה לחולל מהפכה צרכנית בשוק הדירות ולעודד בחירה חופשית של כל זכאי היכן לגור, ע"י רישום להגרלה באזור הגיאוגרפי המועדף עליו, אבל בפועל מדובר היה בצ'ק ללא כיסוי או בחתול בשק, אם תרצו. גם אם היה מלאי מועט של קרקעות זמינות לתכנון, מרביתו היה, שוב, באזורי פריפריה. למדינה, ובעיקר למשרד האוצר ולמנהל מקרקעי ישראל היה חשוב להראות הצלחות, ולכן שווקו דירות לזוגות צעירים וזכאים, על אף שהמסירה של הדירה, בעיקר באזורי הביקוש שבהם היה מחסור בקרקעות, היתה רק כמה שנים לאחר מכן, או אצל חלק ממגרילי הדירות, עדיין "על הנייר" כשהם עדיין מחכים לדירה המיוחלת. לצד זאת, עלויות הבנייה הלכו ונסקו, עם המחסור בפועלים לבנייה והתייקרות מחירי המלט שלא הוזילה את תשומות הבנייה, כל אותם חסמים יצרו פקק שלא שחרר את המחסור בדירות ווודאי לא הוזיל את מחירן.
אבל אותם זוגות צעירים לא אמרו נואש, והחליטו, שאם הם לא יכולים לגור באותם אזורי פריפריה שנכפו עליהם, אז לפחות כדאי להם לממש את הזכאות ולקנות דירה לצורכי השקעה, מהלך שעורר ביקורת רבה. אני דווקא נוטה לחשוב שמדובר במחשבה בריאה והגיונית, ואולי אפילו מתבקשת, רק שאותם זוגות צעירים לא לקחו בחשבון דבר אחד – מה שאתה רואה זה מה שאתה מקבל. התוכנית לא אפשרה לשדרג את אותן דירות, שנבנו בסטנדרט מאוד בסיסי, ולהשביח אותן לצורכי מגורים.
תכנית מחיר למשתכן היתה אולי אבן דרך מבחינת הניסיון של הממשלה לנקוט לראשונה במדיניות היד הנעלמה של השוק החופשי, כדי לאזן בין היצע לביקוש ולעודד בחירה חופשית, אבל היא לא פתרה את החסמים האמיתיים לבעיית הדיור.
אז מה כן אפשר לעשות אחרת כדי לסייע בפתרונות דיור בר השגה? כמו תמיד, בואו נלמד מאחותנו הגדולה מעבר לים – ארה"ב.
בעוד בישראל מרבית הבנייה בעבר היתה בנייה ציבורית והופרטה, צעד שלא נשא פרי עד כה, בארה"ב הקרקע והבנייה תמיד היתה בידי השוק החופשי. אם בישראל פתרונות דיור בר השגה ניתנים באמצעות חברות ממשלתיות כגון עמידר או עמיגור, הרי שבארה"ב השוק מנוהל ע"י גורמים פרטיים. הדוגמא המרכזית היא תקצוב ממשלתי לפתרונות לדיור בר השגה המסופקים ע"י גופים פרטיים. כזו היא למשל תכנית ה- section8 המסבסדת שכ"ד לאוכלוסיות מעוטות יכולת ומתוקצבת ע"י הממשלה בלמעלה מ 60 מיליארד דולר בשנה. במסגרת תכנית זו המדינה בוחרת בחברות נדל"ן פרטיות, כמו זו של כותבת שורות אלה, שיספקו את אותם פתרונות של דיור בר השגה.
לתוכנית יש מספר יתרונות ברורים. הזכאים בוחרים היכן לגור, בין אם זה בקרבת משפחתם, מוסד הלימודים או מקום עבודתם, וקבלת הסיוע מותנית בכך שאותו זכאי יעבוד או יתנדב, והורים ישלחו את ילדיהם לבית הספר. הדבר יוצר רמת מחויבות גבוהה יותר של הזכאים או כמו שאומרים, אין מתנות חינם.
והדבר המשמעותי ביותר הוא הקפדה על רמת תחזוקה גבוהה ביותר של הדירה, עד כדי כך שלעיתים בעלי דירות אינם רוצים להשכיר דירות לזכאים במסגרת התכנית כי הם חוששים שלא יעמדו בסטנדרטים הנדרשים. האחריות על רמת התחזוקה נמצאת תחת אותן חברות נדל"ן פרטיות המתמחות בדיור ציבורי המכשירות את הנכס מכל הבחינות לעמידה בתנאי התחזוקה המוקפדים. בישראל, מספיק מבט אחד על דירות בדיור בר השגה של חלמיש או עמידר כדי להיווכח במקרים רבים בתנאי תחזוקה רעועים ולעיתים אפילו מדובר בדירות בלתי ראויות למגורים. המודל הוא כל כך מוצלח, שאפילו הפך בשנים האחרונות לפופולארי כאפיק השקעות נדל"ן עבור משקיעים בארץ ובעולם שמחפשים אחר השקעה ברמת סיכון נמוכה, בשל התמיכה הכספית הממשלתית, ולצד זאת המניבה תשואה גבוהה יחסית, לאור העובדה ששכר הדירה נקבע בהתאם לשכר הממוצע בשוק, ואף למעלה מכך.
אז נכון, לא כל מה שטוב לאמריקאים טוב לנו, ולא יהיה נכון להעתיק את המודל כמו שהוא לישראל. בל נשכח שבארה"ב התכנית באה לתת פתרון גם לבעיה הקשה של למעלה מחצי מיליון דרי רחוב, לשמחתי, בישראל, אנחנו לא שם מבחינת ההיקף, העומד על אלפים בודדים. אבל בהחלט אפשר לאמץ אלמנטים מהמודל שיהפכו את תמונת המצב בישראל בתחום של דיור בר השגה לוורודה יותר.
בראש ובראשונה, יש להזרים יותר תקציבים לחברות הממשלתיות, כגון חלמיש ועמידר, שאמונות על תחום הדיור בר השגה, ולהגדיל באופן מהותי את מלאי הדירות שהן מספקות. בנוסף, הייתי ממליצה לשלב בתוך מערך הפיקוח הממשלתי חברות ניהול נדל"ן פרטיות, שייתנו מענה לתחזוקה הירודה של הדירות, ושהממשלה תמדוד את הצלחתן ותתנה את התקציבים שהם יקבלו בהתאם לעמידה בסטנדרטים שיוגדרו על ידה. תחזוקת דירות מצריכה התמחות וכוח אדם, שני דברים שהמדינה לוקה בהם בחסר.
לסיכומו של דבר, מעורבות ממשלתית אינה מילה גסה, ולא תמיד שוק חופשי הוא הדבר הנכון. יש חשיבות למדיניות רווחה ולערבות הדדית, במיוחד במדינה כמו ישראל, ולכן מישהו צריך להיות המבוגר האחראי ולדאוג לאותן אוכלוסיות הזקוקות לדיור בר השגה, אחרת אלה יישארו ללא קורת גג.
הכותבת היא שותפה מייסדת בחברת השקעות הנדל"ן ריאליה (Realya), המשקיעה בדיור ציבורי בארה"ב