"מי שממתין לירידת מחיר הדירות, ממתין לשווא"

גם המצויים ברזי עולם הנדל"ן הישראלי מתבלבלים לנוכח מספרם של בני משפחת גינדי בענף. בדור ההמשך של המשפחה מעמידים דברים על דיוקם, ומציינים כי החברה הציבורית היחידה ביניהם היא גינדי השקעות. החברה נמצאת בבעלות ובניהול משותף של שלושה מבני המשפחה: מנור גינדי, אורי לוי ואייל פרידמן, בנו וחתניו של משה גינדי.
דווקא בשוק עצבני ומתוח במיוחד, שבו אולי הקונצנזוס היחיד הוא הפגיעה הצפויה בשוק מגורי היוקרה בישראל בכלל ובתל אביב בפרט, החליטה החברה לצאת לדרך עם פרויקט יוקרה חדש, ועוד בתל אביב. הפרויקט, "גינדי ברמת אביב", ממוקם ברחוב שמואל תמיר ברמת אביב החדשה בצפון תל אביב. האדריכל הוא גיל שנהב ממשרד כנען-שנהב, שתכנן עבור החברה את הפרויקט המצליח WHITE שבנתה יחד עם אלמוג כ.ד.א.י במערב ראשון לציון.

שנהב מספר כי גינדי ברמת אביב מהווה עבורו סגירת מעגל. "לפני 15 שנה תכננתי את הבניין הראשון של רובינשטיין ברמת אביב החדשה, והפרויקט החדש הוא כמעט הבניין האחרון בשכונה, וזו גולת הכותרת של עבודתנו", מסביר שנהב. הפרויקט החדש משותף בחלקים שווים לגינדי השקעות ולחברת משה ויגאל גינדי.

בגינדי השקעות מייחסים חשיבות עליונה לתחום השיווקי. "הדגש שלנו הוא על התהליך הארוך והיקר של התכנון והשיווק. בכל פרויקט בארץ או בחו"ל, מסחרי או מגורים, מזהים קהל מטרה עם טעמים והעדפות. אנחנו בודקים על מה מוכנים לשלם, וכל פעם מתחילים מאפס ומקבלים החלטות", מציין אורי לוי, תוך שהוא מציג את תרשימי הגרסה מספר 22 לפרויקט. "במרבית החברות מדובר בתהליך על הדרך, אצלנו זה לוקח 2-4 חודשים בפרויקט רגיל, ובפרויקט החדש 9 חודשים, כי אין מקום לחוסר דיוק. הכנו למעשה 22 בניינים שונים עד להחלטה הסופית". תהליך זה משתמש גם בקבוצות מיקוד, לקוחות מדומים וסקרי דעת קהל.

"דירות מיוחדות הן שם המשחק"

שנהב מדגיש, כי בעיקר כשממציאים רעיונות שיווקים חדשניים יש לבדוק אילו מהם תופסים את הקהל. "היום מתלהבים מדירת לופט, אבל לפני 6 שנים היא היתה נופלת. יש רעיונות שטרם הגיע זמנם וחוזרים לשולחן השרטוט". לדברי שנהב, המסקנה החותכת היא שהשוק בשל יותר מאשר לפני שנתיים-שלוש, ומחפש מוצר אמיתי ואיכותי. "אין קשקושים של מעצבים בינלאומיים או עציץ בלובי. יש ערך ברור ללקוח, ולא ערך שנעלם אחרי חצי שנה. כאשר התכנון נכון, הוא תמיד יתאים וישמור על ערך הדירה".

המנכ"לים מצביעים על העובדה, החוזרת על עצמה גם בפרויקטים נוספים, כי מעל ל-70% מהדירות בפרויקט הן "מיוחדות", כאשר "בעבר דובר על 7%-10% דירות מיוחדות, וקצת פנטהאוזים. בפרויקט החדש זיהינו שדירות מיוחדות הן שם המשחק. דירות 6 חדרים עם מרפסות של מעל 20 מ"ר (מיני פנטהאוז), דירות קטנות במיוחד של 2 ו-3 חדרים, דירות קטנות יקרות ואיכותיות או לופטים דו-קומתיים, ופנטהאוזים לכיוון מערב עם מרפסות של 80-100 מ"ר". החידוש המוצג בפרויקט הוא דירות אטלייה דו-קומתיות עם קומת קרקע שהיא לופט עם חלל כפול.

לוי מדגיש, כי התל אביבים צמאים לדברים חדשים. "זה צו השעה, שאמנם מייקר את העלות. אנשי המכירות שלנו צריכים לזהות מה רוצה הלקוח, ולשלוף לו את הדירה המתאימה מבין הטיפוסים הרבים. הרבה מרוכשי הדירות באים מהאזור עצמו, ורוצים להתחדש. האנשים רוצים לקבל ערך מוסף, ולא מעניין אותם רק להגדיל את הדירה בעוד כמה מטרים. בנוסף, כל הדירות בבניין הן בגובה נטו של 3 מטר".

אחת התחרויות העיקשות ביותר צפויה לגינדים מקבוצות הרכישה, שבצפון תל אביב הן תופעה של ממש, אולם פרידמן לא חושש: "כשבן אדם בא לקנות דירת 5 חדרים בקבוצת רכישה, הוא לא יודע בכמה יגמר המחיר. יש לא מעט בעיות עם קבלנים, ובקבוצה שמורכבת מ-30 או 40 איש, שלא יודעים כלום על בנייה והנדסה, הסיטואציה הזו היא הסיוט הכי גדול. החברות היזמיות מודעות לפחד הזה, שבו צריך לקנות קרקע במקום שהיא 50% מהערך. אצלנו אפשר לתת 15% בהתחלה והשאר בשלבים מתקדמים, ויש כתובת לבעיות".

תשואות אג"ח סבירות

לוי מוסיף, כי "בפרויקט שלנו אנחנו לא מתחרים בדירות 4 חדרים הרגילות, שהן הסטנדרט של קבוצות הרכישה. הקבוצות לוקחות את האדריכל הכי זול, ושטאנץ דומה של בניין מוכן".

לגינדי השקעות כ-300 יח"ד בביצוע כיום. דירות אחרונות נותרו ב-WHITE בראשל"צ, 90 יח"ד בגינדי פירסט ברחוב הזיתים בגבעת שמואל, 90 דירות בגינדי פירסט בקרית השרון בנתניה, וכעת 92 יח"ד ברמת אביב החדשה.

בתחום המרכזים המסחריים הקימה החברה את קניון הגבעה בגבעת שמואל, שנמכר לחברת הראל, וכיום היא מקימה את קניון PLAZA ברמלה. החברה פעילה גם במזרח אירופה, בעיקר בהונגריה, שם היא מעורבת בלא מעט פרויקטים בבודפשט בשותפות עם משה ויגאל גינדי ועם קבוצת בן-יקר, וכן פעילות מינורית בבוקרשט, אך בחברה מדגישים כי הפעילות בחו"ל היא סולידית וזהירה, בסכומים קטנים יחסית, וכי "ישראל היא הבית שלנו".

"נתניה היא יעד לאוכלוסיה מכל השרון, הצפון המרכז. אנחנו פעילים כמעט מגדרה עד חדרה, אבל בלי גדרה וחדרה לצערי", אומר פרידמן. "אין לנו הרבה מלאי, ואם יש קרקע ממשיכים לפעול. כך הדברים גם בגבעת שמואל ובצפון תל אביב".

לאלו שמחכים לירידת מחירי הדירות, אומרים הגינדים, כמו יזמים אחרים, כי ההמתנה מיותרת. "למעט קבלן או אדם פרטי שחנוק וחייב למכור, אין מגמה של הורדת מחירים", אומר לוי. "לחברות הגדולות בשוק הבנייה, בעלות גב פיננסי יציב, אין סיבה להוריד מחירים". פרידמן מצידו מספר כי יש צורך אמיתי של אנשים לדירות. "נכנסים פעם אחר פעם, ולבסוף, לאחר שהם גרים עם ההורים, חוזרים וקונים את הדירות".

כאמור, בניגוד לדור ההורים ובני הדודים, גינדי השקעות הפכה לציבורית כאשר הנפיקה שתי סדרות אג"ח (בפברואר ובנובמבר 2006) שנסחרות בתשואה סבירה מאוד יחסית לענף. הסדרה הראשונה, שתפרע בדיוק בעוד שנה, ב-26 בפברואר 2010, נסחרת כעת בתשואה ברוטו של 5.6%. הסדרה השנייה, עם משך חיים ממוצע (מח"מ) של שנתיים וחצי, נסחרת בתשואה ברוטו של 18.5%. זאת, כאשר החוב הכולל שלהם באג"ח מסתכם ב-155 מיליון שקל. לוי אומר כי יחסי החברה עם שוק ההון טובים, ויש לה גב פיננסי חזק.

"יש מספיק לכולם"

כאשר קוראים לך גינדי, אתה לא עוד יזם, אלא יזם עם מטען ומסורת גדולה, ועם שותפים לשם ולענף. כאשר נשאלים לוי ופרידמן האם המטען הזה לא גורם לבלבול ולקשיים, הם עונים שהמציאות הפוכה. "גינדי זה מותג של 40 שנה. היום יש כמה קבוצות שפועלות עם השם גינדי, וכולן עושות פעילות מדהימה. כל קבוצה תורמת לאחרת ונתרמת. בשוק הפרטי, המותג גינדי הוא המותג החזק ביותר, והסינרגיה משמעותית", אומר לוי. "גינדי השקעות היא חברה ציבורית, שבנתה ומעורבת בעשרות פרויקטים". בני דודים נוספים הם חן ואיתי גינדי, בניו של הקבלן המנוח אברהם גינדי (אחיהם של משה ויגאל), שבונים כעת פרויקט חדש בנחלת יהודה בראשל"צ.

גלובס: האם בני הדודים השותפים בחברת גינדי החזקות הפרטית, לא גונבים את ההצגה בתקופה האחרונה לאור מבצע חבר באם המושבות בפ"ת, או מגדל G במרכז תל אביב?

לוי: "בפתח תקוה מדובר במהלך שיווקי מבריק. בפתיחת קניון הגבעה בגבעת שמואל בספטמבר האחרון כולם דיברו על זה. אני לא מסכים שגינדי החזקות מאפילים עלינו. לכל אחד יש את האזורים שלו, ובתקופות מסוימות יש אולי שיאים לכל חברה. אנחנו חברה ציבורית ויש לנו חובות זהירות שאין לחברה פרטית. אנחנו מתנהלים באחריות".

האם יש חלוקה שבשתיקה של תחומים או אזורים בין החברות השונות?

פרידמן: "לא. אם תהיה עיסקה טובה בפתח תקוה, נלך עליה. יש מספיק לכולם, ואנחנו מפרגנים ועוזרים זה לזה. באופן טבעי נוצרו התמחויות בערים או מול ועדות התכנון, אבל אין תיחום גיאוגרפי".

המחירים של הפרויקט החדש מוגדרים ע"י המנכ"לים כיקרים מעט מהממוצע, אבל נותנים הרבה יותר. בגינדי דורשים כ-3.25 מיליון שקל למיני פנטהאוז 6 חדרים, "לעומת דירה רגילה באזור של 5 חדרים, שעולה באזור סביב 2.5 מיליון שקל". שליש מן הדירות בפרויקט הן של 6 חדרים. 5 חדרים נמכרים ב-2.6-2.7 מיליון שקל, 3 חדרים ב-1.7 מיליון שקל והלופטים ב-2-2.1 מיליון שקל. "אני לא יושב ומחכה שאנשים יבואו, אנחנו אקטיביים, ואם השוק רוצה גמישות מסוימת בתנאי תשלום הוא יקבל, אבל אין גמישות במחיר", אומר פרידמן.