משקיעים יקרים - תחשבו פעמיים על השקעות הנדל"ן שלכם, במיוחד באזור הדרום. זה הלקח העיקרי שטמון בסקירת הכלכלן הראשי את שוק הנדל"ן למגורים ברבעון השלישי של 2023. ולקחי משנה: משקיעים רבים לא עושים שיעורי בית. חלקם מסתנוורים ממבצעי פריסייל של קבלנים ומסיפורי תשואות גבוהות. רובם, יש להניח, התעלמו מהטבות המס הגלומות בעסקאות שביצעו, שמורות על פערים אדירים בין משקיעים שהשקיעו בדירות במרכז הארץ לבין אלה שעשו כך בפריפריה.

דוח הרבעון השלישי של שנה שעברה מורה, כי רגע לפני המלחמה הענף הראה סימני התאוששות מהשפל הכבד של הרבעון השני. ברבעון הזה נמכרו 20,300 דירות, ב-17% יותר מהרבעון השני, מהן כ-18 אלף בשוק החופשי והיתרה - במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתיות. עם זאת, עדיין מדובר בנתונים נמוכים במיוחד, שמעידים כי השוק היה במשבר כבד עוד לפני המלחמה. שני הציבורים שהמעיטו מאוד בעסקאות שביצעו ברבעון הזה היו משקיעים ומשפרי דיור, בעוד שזוגות צעירים הוסיפו להוביל את השוק. הכלכלן הראשי מעריך, כי יזמים הגדילו ברבעון זה את מבצעי הפריסייל שלהם, כדי למכור דירות, מה שהוביל לזה, שמשקל הדירות החדשות מכלל השוק הגיע ליותר מ-40%, בעוד שבזמנים רגילים הוא מגיע לכשליש.

הכלכלן הראשי מקדיש ניתוח מיוחד למשקיעי הנדל"ן. כאמור, משקל המשקיעים ברבעון השלישי של שנה שעברה היה נמוך מאוד והגיע לכ-14%. הכלכלן הראשי מפרש את הנתון הזה בין היתר במציאת חלופות טובות יותר להשקעה בתקופות שבה הריבית גבוהה.

30% מהדירות בבאר שבע נמכרו בהפסד ריאלי

העיר שהובילה ברבעון הזה את רכישות המשקיעים היתה תל אביב שבה רכשו המשקיעים 302 דירות. אחריה הגיעה ירושלים שבה נרכשו 260 דירות להשקעה, חיפה 185 דירות, נתניה 141 ובאר שבע שבה נרכשו 121 דירות. מדובר באותן ערים שהובילו את רכישות המשקיעים גם ברבעון השלישי של 2022, אך אז הם רכשו הרבה יותר.

המשקיעים המשיכו לדלל את השקעותיהם בנדל"ן, כפי שהם עושים כבר 7 שנים. ברבעון השלישי הם מכרו 1,000 דירות יותר משרכשו. בחינה של הדירות שמכרו המשקיעים מעלה, כי 91% מהן נשאו להם רווחי הון ריאליים, ואולם כ-9% מהדירות שנמכרו נשאו הפסדים, כלומר נמכרו במחיר נמוך ריאלית מהמחיר שנרכשו (בתוספת עלויות נלוות, כמו עמלת מתווך, שכר עורך דין, ושיפוצים שביצעו בדירות) וזאת מבלי לקחת בחשבון את תזרים ההכנסות מדמי שכירות.

מדובר בעלייה של אחוז הדירות המפסידות, לעומת הרבעון השלישי של 2022, שבו אחוז הדירות החדשות שנמכרו בהפסד הגיע ל-5%. כשבודקים היכן מצויות "הדירות המפסידות", בולט אזור הדרום, שמרכז 21% מכלל הדירות הללו. במיוחד בולטת באר שבע, ש-30% מהדירות שבה נמכרו בהפסד ריאלי; ערד (14%) ואשקלון (12%) מגיעות אחריה, בכמות הדירות שנמכרו ע"י משקיעים בהפסדים ריאליים.

אזור הדרום עדיין נמצא בצמרת הפופולריות של משקיעים

אין זו הפעם הראשונה שאזור הדרום מצויין כזה שמוביל את הסיכון למשקיעים. בנתונים לרבעון השלישי של שנה שעברה עולה, כי הוא עדיין נמצא בצמרת הפופולריות של משקיעים (אחרי אזור חיפה), והשאלה כמובן - מדוע. על פי הכלכלן הראשי התשובה ככל הנראה מצויה בהתנהלות לא רצינית של משקיעים.

"יתכן כי המשקיעים שנכנסו לאזור זה זיהו הזדמנויות השקעה טובות, בין היתר על רקע מבצעי "פריסייל" של קבלנים, אולם לא מן הנמנע כי גם פערים באינפורמציה בין מי שיצאו מהשוק לבין משקיעים חדשים שנכנסו תרמו לתופעה זו", נאמר בסקירה, ולעניין זה ככל הנראה המשקיעים התמקדו בעיקר בשאלות על תשואות, שניתנו להם בשמחה ע"י משקיעים יוצאים ומתווכים, ושכחו לשאול, כיצד מחירי הדירות עצמם מתנהגים באזור.

עניין אחר הוא הטבות המס שמקבלים משקיעים (עדיין) כתוצאה משיטת החישוב של מס השבח. זו עלתה באחרונה לכותרות, עקב התוכניות לשנות את השיטה, מה שיגדיל מאוד בעתיד את חבות המס של משקיעים בגין מס זה. ואולם היום עדיין מס השבח ממשיך להיות מחושב בשיטה המיטיבה יותר.

כאמור, מרבית הדירות שמכרו המשקיעים הניבו להם רווח הון ריאלי, וזה הגיע בממוצע ל-828 אלף שקל. אך ממוצע זה כולל רווח הון ריאלי של 345 אלף שקל באזור הדרום לעומת רווח הון ריאלי של 1.8 מיליון שקל, שבו זכו משקיעים באזור תל אביב. אגב, אחת מהסיבות להפרש הזה הוא משך אחזקת הדירה באזור תל אביב, שהגיע ל-30 שנים, בעוד שבדרום המשקיעים מעדיפים להיפטר מהדירות במהירות יחסית, ושם הם נמכרו אחרי 15 שנות אחזקה בממוצע.

לעניין זה ישנה גם השפעה לא מבוטלת על הטבת מס השבח, ממנה נהנים המשקיעים באזור תל אביב בהשוואה לבאר שבע. וכך, בעוד ששיטת מס השבח הנוכחי גילמה למשקיעים בישראל הטבת מס ממוצעת של 151 אלף שקל, בתל אביב היא היתה כפולה (303 אלף שקל) ובדרום - קטנה בהרבה (41 אלף שקל). "מהנתונים בולט השווי הכספי הגבוה של הטבת המס ממנה נהנים בעלי הדירות להשקעה באזורי הביקוש במרכז הארץ, בפרט בת"א ואזור השרון, לעומת השווי הכספי הנמוך יחסית של הטבות המס מהם נהנים בעלי הדירות להשקעה בפריפריה", כותב הכלכלן הראשי. והמסקנה היא, כי שיקולי מס ארוכי טווח אמורים להלקח בחשבון בשיקולי השקעות, וזאת למרות שהמדינה משנה את שיטות המס בתדירות גבוהה.

הכתבה פורסמה לראשונה באתר גלובס