לשחר סבר, רק בת 26, יש עסק לתכנון מסלולי טיולים לתאילנד. אה כן- ודירה שהיא קנתה בגיל 20, הספיקה למכור אותה ולקנות אחרת במקומה. ולא, היא לא קיבלה שקל מההורים. "הגעתי בגיל 20 לאיזה קמפוס שעסק ביזמות ועסקים לגיל צעיר, ושם נחשפתי לכל העולם הזה של השקעות. כל הנושא של מרוץ העכברים שאנחנו נמצאים בו נכנס לי לתודעה. עברתי קורס על נדל"ן והרגשתי שאני ממש מתחברת".
למרות שלא היה לה הון עצמי כלל, היא פנתה אל מלווה משקיעים וביקשה ממנו שילווה אותה. היא עבדה אז כשליחה בתן ביס, וכדי לגייס את ההון העצמי, לקחה הלוואה בבנק של 150 אלף שקל, ובעזרתם לקחה משכנתא.
במהלך הקורונה, ולאחר שראתה קרוב ל-40 דירות, היא רכשה את הדירה הראשונה שלה, דירת 2.5 חדרים בחיפה, תמורת 600 אלף שקל. מאחר שהיא גרה אצל ההורים, היא הצליחה לעמוד בהחזרים, אם כי בשלב מסוים, היא מודה, היה לה תזרים שלילי. כעבור שנה ו-8 חודשים מכרה את הדירה ברווח של 240 אלף שקלים, מה שהיווה בשבילה מקפצה לדירה הבאה, הפעם חדשה, בקריית ים, במחיר של 740 אלף שקל.
כרגע, מכיוון שהדירה שרכשה היא בתהליך שיפוץ, אין לסבר הכנסות משכירות והיא משלמת החזר חודשי של 4500 שקל על משכנתא ושתי הלוואות, אך היא לא מודאגת. "אני בת 26, ובשנים האחרונות טיילתי וחוויתי חוויות ברמה שמעטים בגילי חוו, ואחרי כל זה יש לי נכס כלכלי, בזמן שאנשים עובדים וחוסכים כל שקל. אז מרגיש לי שזה שם אותי במקום הרבה יותר טוב. "
מה הניע אותך לרכוש דירה ולקחת על עצמך התחייבות כזו בגיל כל כך צעיר?
"להורים שלי אין נכס, אין בסיס כלכלי יציב וחזק, והבנתי שזה משהו שחשוב לי. הייתי מאוד נחושה לעשות את זה", היא מספרת. ""אני לא אדם שנוטה לחשוש או לפחד. העניין הוא שפחות הכרתי את הנושא או את השוק ולכן לקחתי ליווי".
איך באמת הסביבה הקרובה וההורים הגיבו?
"חלק מהחברים אמרו לי 'סחטיין', והיו גםאת הסקפטים שאמרו לי שזה מסוכן. אמא שלי הייתה מאוד מפוחדת, ואבא שלי חשב שזה רעיון טוב, אבל עכשיו הם לגמרי סומכים עלי".
היום הסיכון גדול יותר למי שלא קונה דירה, כי מחירי הדירות יעלו, ואם הבנקים לא ייתנו משכנתא ל-30 ו-40 שנה, אנשים לא יוכלו לקנות דירות. "
היום הסיכון גדול יותר למי שלא קונה דירה, כי מחירי הדירות יעלו, ואם הבנקים לא ייתנו משכנתא ל-30 ו-40 שנה, אנשים לא יוכלו לקנות דירות. "
"הגיל של המשקיעים הולך ויורד"
מי שליווה את סבר בתהליך היה המרצה שלה בקורס הנדל"ן- יריב פז -מלווה משקיעים בעסקאות דירות יד שנייה בחיפה, ועסקאות פריסייל (מכירה שקטה, במחירים אטרקטיביים, לפני יציאה לשיווק. ה.מ) בכל הארץ.
הוא עצמו מעיד שבשנים האחרונות גיל המשקיעים שהוא מלווה רק יורד ויורד. "מגיעים אלי חבר'ה בני 19-20. זה לא כמו פעם. ההורים שלנו היו דור שגם לא ידעו וגם פחדו, בדור שלנו היה קל יותר לקנות דירה, אבל לא ידענו. הדור הנוכחי, הם דור שגם יודע וגם לא מפחד. הם פחות חוששים כי יש להם המון ידע. רף הכניסה היום לקניית דירה נמוך יותר. קבלנים יוצאים במבצעים, עד כדי כך שממש כל אחד שיש לו הון עצמי של 200 אלף שקל יכול לקנות דירה".
פז מספר על בחור בן 23 שקנה דירה בפרויקט בדרום תל אביב, בפריסייל. " הוא צריך לשים 400 אלף שקל עד השנה הבאה, ואת יתרת הכסף עם קבלת מפתח".
והוא לא חושש שלא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא?
"עד שהדירה תהיה מוכנה, יחלפו כמה שנים, וסביר שאז הוא כבר יוכל לעמוד בתשלומים, ולחלופין הוא יוכל למכור, עוד לפני קבלת הדירה, מן הסתם ברווח. היום הסיכון גדול יותר למי שלא קונה דירה, כי מחירי הדירות יעלו, ואם הבנקים לא ייתנו משכנתא ל-30 ו-40 שנה, אנשים לא יוכלו לקנות דירות. "
למה הם בוחרים בדירה על פני שוק ההון?
"שוק ההון יכול לרדת. הייתה את מניית העם, טבע, שביום אחד נחתכה ב-50%".
גם הנדל"ן יכול לרדת.
"בתחילת שנות ה-2000 היה קיפאון בנדל"ן והמחירים ירדו ברמה של 10%. וזה התרחיש הכי גרוע. מעבר לזה, אין אדם במדינת ישראל שקנה דירה והפסיד. אפילו כאלה שכביכול 'עבדו 'עליהם, בכל מיני פרויקטים, גם הם הרוויחו, כי העלייה היא גבוהה משמעותית בזכות המינוף".
"בשוק ההון אנו עובדים עם כסף שיש לנו, בעוד שבקניית דירה ניתן למנף כסף שאין לנו. אם דור ההורים שלנו ניסה לקחת משכנתא ולצמצם את משך הזמן שלה- אנחנו חושבים הפוך, ונעדיף למתוח את המשכנתא כמה שאפשר"
המינוף הוא כדאי רק כשהריביות נמוכות?
"באמצע שנות ה-90 הריבית עמדה על 15 אחוזים, ומי שלקח משכנתא, החזיר פי 3. עדיין, מי שקנה אז דירה בבת ים תמורת 60 אלף דולר (המחירים היו אז בדולרים), עשה את עסקת חייו, כי הדירה הזו שווה היום סביב המיליון דולר".
3 דירות בגיל 26 בלבד
עומר אבישר, בן 26, יוצא יחידה קרבית, וכיום עוסק באבטחת אישים, הוא בעלים של לא פחות משלוש דירות, שאותן רכש בתוך שנה וחצי בלבד. כל נושא הנדלן וההשקעות עניין אותו מאז ומעולם, אבל דווקא פודקאסט בנושא שהוא שמע לפני שנתיים וחצי התוו לו את הדרך לנדל"ן.
הפודקאסטים הובילו אותו לפגישות והרצאות פרונטליות ומשם אבישר החליט להשקיע הון עצמי של 250 אלף שקל, שאותו צבר הן משירות קבע והן מעבודה אחרי הצבא, בדירת 65 מ"ר בפרוייקט בדובאי, במחיר של 880 אלף שקל, אשר צפויה להיות מוכנה בעוד כשנה. לצורך כך, הוא נכנס לתוכנית תשלומים שבמסגרתה הוא נדרש להשלים את יתר הכסף לדירה, במהלך 8 שנים, ללא ריבית.
אבל אבישר לא הסתפק בזה. מאחר שגם הוא מתגורר אצל ההורים, הוא הצליח לצבור עוד הון, שאיתו רכש דירה חדשה בפרוייקט בחדרה. מחיר הדירה עמד על כ-1,250 אלף שקל (היום היא כבר משווקת ב-200 אלף שקל יותר), ואת חלק הארי של הסכום הוא יידרש לשלם רק בעת קבלת הדירה, ואז בכוונתו לקחת משכנתא. לאחרונה, ומשצבר עוד נזילות, ובצירוף הלוואה קטנה שלקח, הוא רכש דירה נוספת בפרויקט בדובאי, קטנה יותר, בשטח של 40 מ"ר, תמורת 540 אלף שקל.
אבישר אומנם מודה שירגיש רגוע יותר כשהפרויקטים יעמדו על תילם, אך הוא סומך על כך שהמחירים של הנכסים שרכש יעלו. "הבנתי שככל שמחכים, המחירים ימשיכו לעלות, ואני מאמין בתהליך", הוא אומר.
"למנף את הכסף שאין לנו"
" מי שחושב שכסף זה רק לעשירים, לא עושה כסף. רבים מאיתנו ראו הורים שלא מממשים את עצמם ולא עושים כסף, וזה הוליד אצלם הבנה שהם רוצים אחרת". אומרת רותם גולן, מאמנת אישית, כלכלית ועסקית. " יש דור שלם שרוצה לדאוג לעצמו אך צריך קודם להתנתק מהמנטאליות של דור ההורים שלנו."
גולן, יחד עם שותפה שי ביבס, שניהם בני 32, הם המייסדים והשותפים בחברת הורייזן, המלווה משקיעים ברכישת דירות בדובאי, והם גם הבעלים של Ynow, במסגרתה הם מלווים צעירים ב"עולמות של התפתחות כלכלית ואישית".
בקרב הצעירים שאותם הם מלווים, מרביתם, כתשעים אחוזים מהם, לדברי גולן, בוחרים להתקדם כלכלית דרך רכישת דירה ולא דרך השקעות בשוק ההון. "הם מבינים שבשוק ההון אנו עובדים עם כסף שיש לנו, בעוד שבקניית דירה ניתן למנף כסף שאין לנו. אם דור ההורים שלנו ניסה לקחת משכנתא ולצמצם את משך הזמן שלה- אנחנו חושבים הפוך, ונעדיף למתוח את המשכנתא כמה שאפשר. "
אתם לא רואים אצל הצעירים חשש גדול בעקבות עליית הריבית?
"יש חשש, אבל כשהם מבינים שזה מנטאלי, קל לפרק את החשש הזה. מגיעים אלינו הרבה צעירים שמביאים את ההורים שלהם ומשכנעים אותם להשקיע גם".
ימית אפריאט, יועצת משכנתאות, ממייסדי התאחדות יועצי המשכנתאות, ומגישת הפודקאסט "המירוץ לדירה", מסכימה גם היא שגיל המשקיעים ירד. "מגיעים אלי חבר'ה אחרי צבא, שצברו הון ראשוני של 150-200 אלף שקל שהם הצליחו לצבור במהלך השירות, אם זה דרך עבודה או בשירות קרבי שאז אין כמעט הוצאות. יש גם כאלו שאחרי הצבא עבדו וגרו אצל ההורים, וכך שהצליחו לצבור סכום כסף".
מוותרים על הטיול הגדול?
"הם באים בבירור במטרה לקנות דירה שמיועדת להשקעה, כשהם יודעים שהם לא מתכוונים לגור בה. יש להם החזר של 3000-2500 שקל בחודש, והשכירות שהם מקבלים על הדירה, מכסה את הרוב, והם "עלו על הרכבת"
אפריאט טוענת, שהמודעות לצורך ברכישת נכס להשקעה הולכת וגדלה אצל הצעירים, עד כדי כך שמגיעים אליה גם מקרים של שלושה חבר'ה, שמביאים כל אחד הון עצמי של 100 אלף שקל ורוכשים יחד דירה להשקעה. מצב כזה, היא אומרת, מאפשר להם אפילו לרכוש דירה שהיא רק שלהם, מבלי שיחייבו עליה במס רכישה (בניגוד למי שרוכש דירה, ואז רוכש דירה שנייה).
מה האזורים הפופולריים לקניית דירה להשקעה?
"חיפה, נשר, באר שבע, דימונה (לפני המלחמה), קריית שמונה, נוף הגליל", היא פוסקת. "כל הרעיון הוא להיכנס לשוק, כי אנחנו מבינים שנדל"ן הולך ועולה, והמודעות לזה הולכת וגדלה, בעקבות פודקאסטים, וכנסים של מובילי דעה. "
גם עכשיו יש תנועה ערה, במצב שהריבית גבוהה?
"אנחנו חשבנו שהריבית והמלחמה יקררו את התנועה של העסקאות, אבל גם היום אני מובילה המון עסקאות, כי אנשים מבינים שריבית יכולה לרדת, ולעומת זאת מחירי הנדל"ן לא יעצרו".