דמיינו את הסיטואציה הבאה: שלוש אחיות ירשו דירה. האחת מעוניינת לשמור על הנכס להשקעה. השנייה, שבדיוק פוטרה מעבודתה, רוצה למכור ולקבל כסף מזומן. השלישית, שמסוכסכת עם משפחתה, מסרבת לשתף פעולה מטעמי נקמנות. איך פותרים את המשבר?  

שותפות בנכס נדל״ן יכולה להתנהל יפה אך בהרבה מצבים עלולה לגרום לבעיות. כשאחד השותפים רוצה לפלס את דרכו החוצה יש לו אפשרות על פי החוק להגיש לבית המשפט בקשה לפירוק השיתוף. הפירוק יכול להתבצע בכמה דרכים ובהן מכירה וחלוקת התמורה בין השותפים או חלוקה פיזית של הנכס, אם הדבר אפשרי מבחינה תכנונית.

מהי הדרך הנכונה לכל מקרה? איך להתגבר על מכשולים בדרך?

עו״ד יובל ברכה העוסק בדיני מקרקעין השיב לשאלות הגולשים >>

 

יאיר שאל: אני ובן דודי קנינו לפני שנה שטח בצפון במטרה להקים מיזם נדל״ן, אבל אנחנו לא מסתדרים ואני מעוניין למכור את החצי שלי. בהסכם השותפות כתוב שאנחנו מתחייבים לא לבקש לפרק את השותפות. זו בעיה?

על פי דין כל שותף זכאי לדרוש את פירוק המקרקעין בכל עת. עם זאת, במקרה כזה שבו יש הסכם ששולל או מגביל את הזכות לפירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים ניתן בתום השלוש שנים לפנות לבית משפט ובית המשפט יצווה על פירוק השיתוף על אף התניה, אם בית המשפט יראה שהפירוק צודק ונכון בנסיבות העניין. 

חנה שאלה: לאמא שלי יש זכויות בבניין שירשה עם ארבעת אחיותיה לפני 30 שנה. בגלל המצב הכלכלי היא מעוניינת למכור את הנכס ולקבל את החלק שלה. האם יש הגבלה או התיישנות על המועד בו ניתן לבקש פירוק שיתוף?

כמו בשאלה הקודמת, פירוק במקרקעין ניתן לבקש בכל עת, לא תקופה של 30 שנה ולא הרבה מעבר לכך, יכולה לסכל את העניין. 

אלי שאל: יש לי אחוזים במבנה מסחרי באזור המרכז. נודע לי שאחד השותפים מעוניין ליזום פירוק שיתוף. האם הוא יכול לקבוע איך יתנהל הפירוק ולהעדיף את האופציה שהכי כדאית לו מבחינה כלכלית?

בשונה ובמובחן מהזכות לדרוש את פירוק השיתוף, אף אחד לא יכול להכריח או לקבוע את הדרך העדיפה מבחינתו איך לפרק את השיתוף. אם יש הסכמה, יתכבדו הצדדים ויבצעו את החלוקה לפי ההסכמה. אם אין הסכמה המסלול הוא ללכת לבית המשפט ובית המשפט יבחר את הדרך שנראית לו צודקת, בין אם במכירה או בחלוקה בעין או בדרכים אחרות. 

גד שאל: אני וכמה מבני משפחתי בעלים משותפים של בניין שהיה שייך לסבי. כעת אנחנו מעוניינים לרשום אותו כבית משותף ולחלק את הדירות. הבעיה היא שיש הבדלים בשווי היחידות שכן כמה מהן מושכרות בשכירות מוגנת. איך אפשר לעשות חלוקה הוגנת? אנחנו לא רוצים למכור את הנכס.

כאשר כל הצדדים, כל השותפים, יש ביניהם הסכמה לא למכור, לבצע חלוקה או כל הסכמה אחרת, כמובן אין שום מניעה לעשות את זה בלי צורך לגשת לבית המשפט. במקרה של חלוקה אפשר לבצע חלוקה על ידי רישום בית משותף. אם יש בעיה של תשלומי איזון, הבדלים בשווי הנכסים כמו למשל במקרה של דיירות מוגנת, אפשר לבצע את החלוקה תוך כדי תשלומי איזון בין השותפים. 

ירון שאל: אני והשותף העסקי שלי מפרקים את החברה. יש בבעלותנו שטח מסחרי גדול והוא מעוניין לעשות חלוקה פיזית, שאפשרית מבחינת התב״ע. הסכסוך ביננו עמוק ואני לא מעוניין. מה האפשרות שלי למנוע את המהלך?

כאשר יש סכסוך וכאשר צד חושב שהוא יפגע מחלוקה, גם אם היא אפשרית מבחינה תכנונית הוא יכול לבוא לבית משפט ולומר שחלוקה בעין תגרום לו נזק כספי ניכר. במקרה כזה בית המשפט ישמע את הטענה ויכול להיות שגם ימנע את החלוקה בעין. כאשר חברה מחזיקה בקרקע אני לא חושב שהמהלך של פירוק שיתוף הוא המהלך הנכון. החברה יכולה למכור את הקרקע, בין אם לשותף פלוני ובין אם החוצה, ובסופו של דבר הצדדים כולם יהנו מהכספים. 

אתי שאלה: אני חברה בקבוצת רכישה ובעקבות חילוקי דעות ביני לבין מספר חברים אני מעוניינת לפרוש. האם היית ממליץ להגיש בקשה לפירוק שיתוף במצב הזה?  

תופעת קבוצות הרכישה היא תופעה מוכרת. ככלל, לא יהיה חכם להגיש בקשה לפירוק שיתוף בקבוצות רכישה. אם יש לצד מעוניין רצון לפרוש מהשותפות, יתכבד וימכור את חלקו. הוא יכול למכור את זכותו לדירה בשוק החופשי. סכום זה יהיה שווה עשרת מונים מההליכים היקרים ואולי הלא יעילים בבית המשפט.

כשהקבוצה תקועה, נחשלת, עומדת להתפרק, כמובן שכדאי להתגבש עם עוד כמה חברים, לפנות לבית המשפט ולהעמיד בפניו את הדברים. במצב כזה סביר שבית המשפט יורה על פירוק השיתוף.  

הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין

פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל