ב-2013 נערכה רפורמה מקיפה במינהל מקרקעי ישראל (ששינה את שמו באותו מהלך לרשות מקרקעי ישראל). נעשו שני שינויים מרכזיים השלובים זה בזה: שינוי ביחס לזכויות החוכרים, שמטרתו להביא לצמצום החיכוך בינם לבין רשות מקרקעי ישראל באמצעות הקניית בעלות לחוכרים בנכסים למגורים ולתעסוקה בקרקע עירונית, ושינוי פנים ארגוני מקיף.
מטרות הרפורמה היו ייעול המנגנונים של ניהול המקרקעין וקיצור הליכי תכנון; הגדלת היצע הקרקעות למגורים; עידוד יוזמה פרטית ומוניציפאלית; צמצום החיכוך בין הרשות לבין בעלי הקרקעות ועידוד העברת הבעלות לחוכרים; הורדת מחירי הקרקעות והדיור; שקיפות ופישוט מדיניות המקרקעין.
ברקע ההיסטורי, עם קום המדינה החל דיון על מעמדן של קרקעות שנקנו במסגרות שונות בידי קרנות של יהודים מהעולם, ובראשן הקרן הקיימת לישראל. בדיון זה הוחלט על הקמת מינהל מקרקעי ישראל. הוחלט שקרקעות אלו יעמדו לטובת העם היהודי, בייחוד במקרה של עליה המונית, ולכן הן לא יימכרו לצמיתות אלא יוחכרו לחמישים שנה. חכירה זו הייתה אמורה להתחדש בתום התקופה.
עיגון זכויות מגורים בנחלה
ברוח הרפורמה, פרק 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל נועד לאפשר לבעלי זכויות בנחלות לעגן את זכויותיהם בחלקת המגורים על ידי הצטרפות להסדר הקבוע בפרק. עיגון הזכויות מתבצע באמצעות חתימה עם רשות מקרקעי ישראל על חוזה חכירה לחלקה א' של הנחלה.
חוכר אשר יבחר להצטרף להסדר יהיה זכאי לכך שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בהסכמים מול רשות מקרקעי ישראל בכל הנוגע להשבת קרקע לרשות בעת שינוי יעודה. בנוסף, תבוטל הדרישה לרצף בין דורי ותותר בניית יחידות דיור לחוכר ולקרוביו, ובמקרים מסוימים ניתן לבנות גם יחידות להשכרה ואף לפצל את המגרש.
איך מתקדמים?
השאלה הראשונה שבעלי הנחלה או יורשיהם צריכים לשאול היא לשם מה אנחנו רוצים את ההסדר: האם הסיבה היא כלכלית? משפחתית? או האם מעוניינים למכור את הזכויות בנחלה?
אם מעוניינים למכור את הנחלה, אין התלבטות, כי הוראות רשות מקרקעי ישראל כיום מחייבות רכישת מלוא הזכויות כתנאי לביצוע המכירה. צריך לבצע את ההליך בחכמה ולאחר ניתוח מעמיק של התנאים והעלויות בכדי למקסם את התמורה שתהיה מהמכירה.
אם הסיבה היא כלכלית ורוצים להשביח את ערך הנחלה ולהגדיל את התמורות שניתן לקבל מניצולה, זוהי בהחלט הזדמנות טובה ליצירת מנוף כלכלי המאפשר ניצול מיטבי של חלקת המגורים.
אם ההליך הוא משפחתי, קרי הרצון לספק מגורים ותעסוקה לבני המשפחה, ראוי לבחון את הנושא מזווית הראיה של בני המשפחה, מי ירצה לגור בנחלה, מי ירצה לעסוק בפעילות לא חקלאית בנחלה, כמו צימרים, סטודיו, ועוד פעילויות המותרות ומפורסמות בתכניות בניין עיר ובהוראות רמ״י. במידה ומתברר כי ההסדר מאפשר להגיע לציפיות ולרצונות של בני המשפחה, כדאי בהחלט להיכנס להליך.
השאלה השנייה היא בחירת המסלול הכספי שבו בעלי הנחלה רוצים לפעול, האם במסלול של תשלום חלקי של 3.75% מערך הנחלה כפי שיקבע אותו השמאי הממשלתי, או מסלול תשלום מלא (33% מערך הנחלה). בנקודה זו יש לציין כי מיקום היישוב משפיע על קביעת ערך המסלול המלא וקיימים מצבים שהמסלול המלא יהיה 20% מערך הנחלה כפי שיקבע השמאי הממשלתי.
מה צריך לעשות?
ראשית ללמוד ולהבין את התנאים ומשמעויותיהם להצטרפות להסדר. חשוב להבין מה עלות הסדרה ותשלום בגין כל השימושים בתוך הנחלה (כגון חריגות בניה ושימושים חורגים), לרבות תשלום בגין תקופת עבר ותשלום חובות עבר. לעיתים עלויות הכשרת סעיף זה הינן גבוהות ביותר בייחוד כאשר מתחילים לפעול ללא התייעצות עם גורם מקצועי בתחום.
שנית, יש לבדוק היתכנות רישום חלקה א' של הנחלה בטאבו (כיחידת רישום נפרדת בשלמות), גם כאן רצוי להתייעץ עם גורם מקצועי בתחום.
ההטבות הגלומות בהחלטה לפי מסלולים
- הצטרפות להסדר – 3.75%:
- ביטול הרצף הבין-דורי - בעבר, על מנת לבנות את היחידה השלישית במשק היית צריך להוכיח קיום של שלושה דורות במשק- הליך בעייתי כשלעצמו. עם ההצטרפות להסדר חובת ההוכחה מתבטלת וניתן לבנות 55 מ"ר הנוספים בלי קשר לקיום שלושת הדורות.
- ניתן לחלק את זכויות הבנייה (375 מ"ר) כאוות נפשכם ואין מחויבות לחלוקה קודמת.
- ניתן לפצל מגרש מהנחלה תמורת 33% משווי שוק של מגרש.
- המשק יוכל להיות חלק מעיזבון. קרי, ניתן לצוות אותו בדרך של צוואה.
- הצטרפות להסדר- 33%:
- ניתן להשכיר לאנשים שהם לא משפחה.
- ניתן לפצל מגרש/ים בחינם! (ללא תשלום לרשות מקרקעי ישראל)
- ניתן לבנות על פי הזכויות המופיעות בתב"ע. אם תאושר בעתיד תב"ע שתאפשר עוד זכויות, לא תצטרכו לשלם על כך שקל נוסף לרשות מקרקעי ישראל.
- המשק יוכל להיות חלק מעיזבון. קרי, תוכלו לצוות אותו בדרך של צוואה.
- נחתם הסכם חכירה ישיר בין בעל המשק לרמ״י, כלומר, בעל המשק הופך מבר רשות לחוכר. תקופת ההסכם 196 שנים שהם 49 שנים עם 4 הארכות קבועות בנוהל, ללא תוספת תשלום.
- בעל המשק נרשם בטאבו כחוכר של חלקת המגורים + חלקה א'.
במועד העברת הזכויות בנחלה כולה יידרש החוכר (בין אם הצטרף להסדר ובין אם לא), לשלם לרשות דמי רכישה בגובה של 33% משווי חלקת המגורים (במקום דמי הסכמה) ובתוספת דמי הסכמה על השטחים החקלאיים בלבד ולחתום על חוזה חכירה.
אם העברת הזכויות היא לבן משפחה - לא קיימת חובת ההצטרפות להסדר.
חשוב לזכור כי יש לבחון כל מקרה לגופו שכן אין בארץ משק חקלאי שדומה לשכנו. מומלץ להתייעץ עם עורך דין בעל ניסיון בתחום על מנת לקבל את ההחלטה הנכונה עבורכם.
עו״ד בעז עמיר עוסק בנחלות ומשקים במושבים. המשרד מבצע הקניית בעלות במושבים ובישובים קהילתיים
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל. הוא מכיל מידע כולל ומגוון בתחום המשפט. האתר מופעל באמצעות חברת "פסק דין אתרי משפט בע"מ". המידע מסופק לשירות ציבור הגולשים לשימוש פרטי ולא-מסחרי בלבד. האתר והמידע המופיע בו מוגנים על ידי חוקי זכויות יוצרים של מדינת ישראל, אמנות בינלאומיות וחוקי זכויות יוצרים של מדינות אחרות.