תהליך רכישת נכס בארה"ב הוא תהליך מסודר מאוד. חשוב לזכור: לא צריך לנסות לעשות מה שאתם מכירים בישראל בארה"ב, שכן פה טמון הפונציאל לשלל הבעיות שעלולות לצוץ בהמשך.
ראשית, מומלץ מאוד לעבוד בשיטה האמריקאית ברוח הכלל "ברומא תהייה רומאי". השיטה גם שומרת על כל הצדדים, ולכן צריך לקחת מתווך או עו"ד נדל"ן מקומי המוסמך לנהל את העסקה.
בדיקת נאותות
מרבית החוזים הם חוזים סטנדרטים מאיגוד המתווכים המקומי ש-99% משתמשים בו והם מכסים כל מה שצריך. לרוב, גם עורכי דין משתמשים בחוזים הסטנדרטים הללו.
בכל חוזה רכישת נכס בארה"ב יש תהליך בדיקת נאותות – מונח ידוע בארה"ב הנקרא Due" "Diligence. רצוי להביא בודק מוסמך לתקינות הנכס – בעל רישיון שנקראLic Inspector.
תמורת כ-350$, בעלי מקצוע שכאלה מספקים דו"ח מסודר על תקינות הנכס, כולל מצב גג, צנרת, חשמל, חלונות, דלתות, כלומר דו"ח מפורט מאוד, במסגרתו תוכלו להתוודע אל מצב הנכס במדויק. בדיקה זו תחסוך מכם מצבים שבהם חברות מוכרות לכם נכס ולבסוף אתם מגלים מצב שונה ממה שהבטיחו.
חשוב לבצע בדיקתInspection עדכנית ולא להשתמש בדוחות ישנים שהחברות שמוכרות לכם מספקות זאת, שהרי יש פה ניגוד אינטרסים מובהק מצדן. על כן, הקונה צריך להזמין את האינספקטור ולשלם לו ישירות.
בדיקה זו נעשית על ידי הרוכש ובמימונו, ובמסגרתה נבדק מצב הנכס. אין חובה לבצעה אך היא בבחינת מקדם ביטחון עבור הקונה שכן בתקופת הבדיקה ניתן להתחרט ולבטל את העסקה ללא כל סיבה וללא קנסות.
בתקופת ה-Due Diligence יש לבקש את חוזה השכירות במקרה ואתם קונים נכס שבו מתגורר דייר. בחוזה זה ניתן לראות בדיוק מתי התחילה ומתי צפויה להסתיים תקופת השכירות, ואף לגלות האם בעל הנכס מחזיק בעירבון כלשהו.
לעתים נוצרים מצבים שבהם בעל הנכס (המוכר) לא מדווח על עניין העירבון לקונה, וכך ברגע שהדיירים רוצים לעזוב לאחר מספר שנים, פתאום עולה השאלה מי צריך להחזיר לדיירים את הכסף.
ביטוח טאבו – לכל החיים
דבר חשוב מאוד הוא לעשות ביטוח לטאבו – Policy Title Insurance. זהו ביטוח למרשם הדירה בטאבו לכל החיים במידה שהייתה הונאה או תהיה הונאה בעתיד, או כל דבר שלא נרשם כראוי. כמו ביטוח מקיף לאוטו, דבר נוסף שהביטוח מספק היא מטריית הגנה משפטית – שאין עיקולים או נושים על הנכס.
חלק מהקריטריונים של חברות הביטוח כתנאי לעריכת ביטוח שכזה, הוא לבצע בדיקה מקיפה על הטאבו ולוודא שעל הנכס לא רובץ חוב כלשהו, אפילו לא חוב של דולר אחד.
בישראל, אגב, עדיין אין פוליסה שכזאת, ויש לקוות שתהיה כן בעתיד.
לא לשכוח סעיף יציאה
בחוזי הרכישה האמריקאי מוטלים חובות רבים על המוכר, ובהם גילוי נאותות והתנהלות אתית. לכן במידה שתהיה בעיה בעתיד, הדבר מקנה לנו כרוכשים אפשרות לתבוע על ליקויים שהיו ולא נאמרו.
אלו הם למעשה חוזים אחידים שנוסחו על ידי איגוד המתווכים המקומיים ו-99% מהעסקאות נדל"ן נעשות לפיהם. מדובר בחוזים סטנדרטים ששומרים על הקונה, והפכו לנוסח שבו מקובל להשתמש במסגרת עסקאות נדל"ן.
יש להיזהר מהחברות הישראליות אשר נותנות לכם לחתום על חוזים בעברית, שמטילים על הקונה הישראלי את כל האחריות במידה שמשהו לא תקין. הנכם חייבים שיהיה מישהו שעליו תוטל האחריות אחריות במידה שמשהו לא בסדר.
לאחר הרכישה מתקשרים עם חברת ניהול מקומית שתשמש "העיניים והידיים" של בעלי הנכס וחותמים עמה על חוזה. חברות אלה מהוות חלק מאוד חשוב בהצלחת ההשקעה.
ישראלים רבים חתומים על חוזי ניהול שמהם קשה לצאת גם אם הנכס לא מושכר ולא מניב כסף. ההתקשרות עם חברת הניהול אינה "חתונה קתולית". בחוזה מולן, עליכם לדאוג לסעיף יציאה בהתראה של 30 יום.
הרכש כעסק מקצועי
בכל עסקה, בעל הנכס צריך לתת את שמו (או שם החברה) וכתובתו למרשם המקרקעין – "הטאבו" האמריקאי במדינה הרלוונטית – לצורך קבלת דוארבנוגע לנכס, לדוגמא תשלומי ארנונה, ביוב, דוחות על הנכס מהעירייה וכו'. כדאי תמיד לספק כתובת שלכם, על מנת שדואר הנכס יגיע אליכם ולא אל חברות הניהול, כך שתוכלו להיות בשליטה ולדעת מה קורה. לצורך העניין גם כתובת בישראל יכול להיות טובה.
לסיכום, כדאי לעבוד בארה"ב בשיטה האמריקאית ולהיעזר באנשי מקצוע מקומיים עם רישיונות שיש עליהם פיקוח. התייחסו לרכישת נכס כאל עסק. חבר מהצבא שלחם איתכם כתף לצד כתף ואתם סומכים עליו בעיניים עצומות אינו בהכרח האדם המקצועי ביותר לרכישת הנכס שלכם, גם אם הוא גר בארה"ב.
עו"ד נתן קמינסקי עוסק בתחום הנדל"ן בארה"ב וישראל