בית משפט השלום בירושלים קיבל לאחרונה תביעה של רוכש דירה נגד המוכרים לפיצוי מוסכם על כך שהסתירו ממנו שיש בבניין פולש שהשתלט על כ-70 מ"ר ברכוש המשותף. השופטת מיקה בנקי קיבלה את התביעה לאחר שקבעה כי חובת הגילוי חלה גם לגבי הרכוש המשותף ולא רק ביחס לדירה עצמה.
הצדדים חתמו על הסכם המכר לפני כ-4 שנים. לאחר העברת הבעלות לקונה המשיכו המוכרים לגור בדירה כשוכרים למשך חודש נוסף. יומיים בלבד לאחר תום השכירות נודע לתובע לראשונה על קיומו של פולש בבניין, זאת לאחר שהתבקש להשתתף בתיקון של נזקי שריפה שנגרמו בחלל המשותף. בשלב זה התובע גילה כי מתנהלים הליכים משפטיים נגד הפולש שנגמרו בפסק דין לפינויו, אך הוא מעולם לא נאכף.
בנובמבר 2019 הוגשה לבית המשפט התביעה, בה טען התובע כי הנתבעים התנהלו בחוסר תום לב והטעו אותו כשלא גילו לו על הפולש ועל הסכסוך עמו. לכן, טען, עליהם לשלם לו את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר ללא הוכחת נזק.
מנגד טענו הנתבעים, בין היתר, כי לפני החתימה על ההסכם התובע ביקר בבניין והסכים לרכישת הדירה כפי שהיא, ולפיכך האחריות רובצת עליו. בנוסף נטען כי זכויות התובע ברכוש המשותף בבניין הן ממילא רק 3%, כך שמדובר ב"זוטי דברים".
ייזהר המוכר
השופטת בנקי דחתה את טענת הנתבעים שהצהרת התובע כי בדק את הנכס פוטרת אותם מאחריות. לדבריה, הפסיקה העדכנית אינה תומכת בעמדה זו, וכיום הכלל הוא "ייזהר המוכר". כלומר כל עוד המוכר ידע – או היה עליו לדעת – על פרט מהותי בעסקה, האחריות לאי גילויו רובצת עליו. הצהרת הקונה שבדק את הנכס אינה מעבירה אליו את הנטל.
השופטת הסבירה שבהתאם לפסיקה אי גילוי המידע בנסיבות האמורות הוא בגדר חוסר תום לב במשא ומתן ואף הטעיה. היא הוסיפה שגם אם הקונה התרשל ולא בדק, עדיין האחריות היא על המוכר.
השופטת אף דחתה את ניסיון הנתבעים להפריד בין הדירה לרכוש המשותף לעניין חובת הגילוי. היא הסבירה שלפי החוק לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף המהווה חלק אינטגרלי מהעסקה. היא ציינה שהנתבעים אף הודו בעצמם במהלך הדיון שמדובר במידע שחובה לגלותו.
בתוך כך השופטת דחתה ניסיון של יו"ר ועד הבית – שהעיד מטעם הנתבעים – לטעון כי הם לא ידעו על הפולש. הוא העיד שדיירי הבניין חששו להתעמת עם הפולש ש"הילך אימים, הסתובב בשטח ושרף מקלטים".
מסיבה זו, טען היו"ר, מי שמכרה את הדירה לנתבעים ויתרה לפולש על חלקה ברכוש המשותף, ודיירים נוספים הלכו בעקבותיה עד שהוא נשאר לבד במערכה נגדו. כלומר, שלנתבעים לא היו זכויות ברכוש המשותף והם לא היו מעורבים בסיפור עם הפולש.
עם זאת, השופטת ציינה שוויתור בעלת הדירה הקודמת על זכויותיה ברכוש המשותף נעשה חודש וחצי לאחר שכבר מכרה לנתבעים את הדירה. יו"ר הוועד לא ידע להסביר את הפער בתאריכים ולפיכך השופטת קבעה שלא ניתן להסתמך על עדותו שהנתבעים לא ידעו על הפלישה.
לפיכך התביעה התקבלה. המוכרים חויבו לפצות את התובע ב-130,000 שקל בתוספת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 20,000.
באי כוח הצדדים לא צוינו בפסק הדין.
עו"ד אייזיק סטולוב עוסק/ת ב- דיני מקרקעין
הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל. הוא מכיל מידע כולל ומגוון בתחום המשפט. האתר מופעל באמצעות חברת "פסק דין אתרי משפט בע"מ". המידע מסופק לשירות ציבור הגולשים לשימוש פרטי ולא-מסחרי בלבד. האתר והמידע המופיע בו מוגנים על ידי חוקי זכויות יוצרים של מדינת ישראל, אמנות בינלאומיות וחוקי זכויות יוצרים של מדינות אחרות.