לפני כשנתיים חתמו 16 בעלי דירות בבניין בראשון לציון על הסכם תמ"א 38 מול יזם. הצדדים הסכימו שהיזם יבצע עבודות חיזוק והרחבת הדירות בתמורה להסבת זכויות הבנייה שיתווספו לבניין לטובתו.
כמקובל בעסקאות מעין אלה, יצרו הצדדים יחידת רישום נפרדת המבטאת את אחוזי הבנייה שאמור לקבל הקבלן. היחידה נרשמה על שם כל בעלי הדירות ואמורה הייתה להירשם על שם היזם לאחר סיום העבודות.
לאחר חתימת ההסכם פנה היזם לשני גופים פיננסים – "יסודות נדל"ן" ו-"איילון" – על מנת לקבל הלוואה לביצוע העבודות. אלה התנו את מתן ההלוואה בשעבוד יחידת הרישום הנפרדת ולצורך כך נדרשו בעלי הדירות לחתום על שטר המשכנתא.
רוב הדיירים חתמו אך שניים מהם סירבו ולכן עורכת הדין שייצגה את בעלי הדירות בהסכם חתמה בשמם על שטר המשכנתא.
מספר חודשים לאחר מכן הסרבנים ביקשו מבית המשפט המחוזי מרכז-לוד שיצהיר שהמשכנתא בטלה.
הם טענו שעורכת הדין חרגה מסמכותה כשחתמה בשמם שכן ייפוי הכוח הבלתי חוזר שמסרו לה עם חתימת ההסכם היה אמור להישאר בנאמנות אצלה עד לסיום העבודות והיא לא יכולה הייתה לעשות בו שימוש לפני כן.
לדבריהם, בניגוד לרצונם הם מצאו עצמם מחויבים מול הגופים הממשכנים באופן אישי במיליוני שקלים, עוד בטעם קיבלו מהיזם את מה שהתחייב, והדבר מציב אותם בסיכון ממשי לאיבוד רכושם.
יסודות נדל"ן ואיילון טענו בתגובה שייפוי הכוח אפשר לעורכת הדין לחתום בשם הדיירים על כל פעולה, כולל רישום משכנתא, אף קודם השלמת הבנייה.
לדבריהם, בסירובם המבקשים סיכנו את הפרויקט כולו כך שלא הייתה ברירה אלא לעשות שימוש בייפוי הכוח.
עורכת הדין ושאר הדיירים הוסיפו שביטול המשכנתא עלולה להוביל לביטול הליווי הפיננסי ולכישלון הפרויקט. בכל מקרה לדבריהם, המשכנתא לא חושפת את המבקשים לסיכון אישי שכן היא חלה רק על היחידה הנפרדת ששייכת לקבלן.
שיקול דעת מוחלט ובלעדי
סגן נשיא בית המשפט, השופט יעקב שפסר, דחה את הבקשה. לדבריו, עורכת הדין הייתה רשאית להשתמש בייפוי הכוח לביצוע השעבוד בהתאם להתחייבותם הכללית של הדיירים בהסכם "לבצע כל פעולה הדרושה להגשמת הפרויקט".
השופט הוסיף שההסכם בין היזם לדיירים קבע מפורשות שניתן לעשות שימוש בייפוי הכוח גם קודם לסיום העבודות. הוא ציין שמדובר בהסכמה הגיונית שכן מצד אחד ייפוי הכוח מאפשר חתימה במקומו של דייר המסרב ללא הצדקה לחתום על מסמכים הדרושים להתנהלות הפרויקט ומצד שני הוא מופקד בנאמנות אצל עורכת הדין המייצגת את הדיירים, מה שמבטיח שמירה על האינטרסים שלהם.
השופט הדגיש ששיקול הדעת שניתן לעורכת הדין במסגרת ייפוי הכוח הוא מוחלט ובלעדי.
הוא הוסיף שגם במקרה של מימוש המשכנתא אין סיכון ממשי למבקשים שכן השעבוד מתייחס ליחידה הרישומית הנפרדת בלבד ובכל מקרה ניתן יהיה להשלים את הפרויקט על ידי גורם חיצוני אחר.
בנסיבות אלה דחה השופט את הבקשה וחייב את המבקשים בהוצאות של 15,000 שקל לכל אחד מהמשיבים (ובסך הכל ב-45,000 שקל).
ב"כ המבקשים: עו"ד ר' ברוקס
ב"כ המשיבים: עו"ד א' ביגר, עו"ד נ' דור, עו"ד ר' בראל, עו"ד נ' אהרוני
עו"ד סיני גלבוע עוסק/ת ב- דיני מקרקעין
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.