אזרחים ותיקים שהבניין בו הם מתגוררים עומד בפני תהליכים של התחדשות עירונית מעלים לא פעם חששות שנובעים, בין היתר, מהצורך לעבור לאזור אחר בתקופת הבנייה, מהתשלום הצפוי בגין עלויות האחזקה הגבוהות של הדירה החדשה וגם מהחשש לאבד את הדירה במהלך הפרויקט. כל אלה, מהווים חסם בפני האזרחים הוותיקים המונע מהם להצטרף בלב שלם לפרויקטים של התחדשות עירונית.
החקיקה הקיימת כיום לא נותנת מענה לכלל המצבים הנוגעים לאזרחים הוותיקים במסגרת קידומו של פרויקט התחדשות עירונית ולכן מומלץ להטמיע בהסכם עם היזם סעיפים שעשויים להפחית את התנגדות האזרחים הוותיקים, ולאפשר להם להצטרף לפרויקט בצורה הוגנת. מהם הסעיפים המומלצים?
הנדימן – על היזם לדאוג לאיש מקצוע (הנידמן) שבאחריותו לפרק להרכיב את כל הרהיטים ולארוז את כל התכולה במעבר מהדירה המקורית לדירה החלופית והחזרה לדירה החדשה.
שירותי תיווך – היזם יתחייב לממן לאזרחים הוותיקים את דמי התיווך או להעמיד חלופת תיווך עבורם, ככל שיש צורך במציאת דירה חלופית.
קרן תחזוקה בנוסף למה שקבוע בחוק – עלויות האחזקה בבניין החדש גבוהות בצורה ניכרת מהעלויות האחזקה בבניין הישן, ולכן מומלץ להכניס להסכם סעיף של קרן תחזוקה במימון היזם לתקופה של בין 5 ל-10 שנים.
״שנמוך״ או 2 דירות קטנות – אחד היתרונות עבור האזרחים הוותיקים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, היא האפשרות לשפר את איכות חייהם, לא רק מבחינת הדירה החדשה והבניין החדש, אלא גם מבחינה כלכלית. לכן, מומלץ להכניס בהסכם סעיף המאפשר לאזרחים הוותיקים לקבל דירה קטנה יותר במקום דירת התמורה, ואת ההפרש בתשלום כספי. לחילופין, לקבל 2 דירות קטנות בשווי דירת התמורה. במקרה כזה האזרח הוותיק שאיננו זקוק לדירה גדולה יותר יוכל לקבל 2 דירות, להתגורר באחת הדירות ואת השנייה להשכיר ולקבל דמי שכירות חודשיים, אשר יהוו עבורו תוספת לפנסיה החודשית.
שינויים פנימיים – מפרט הדירה מותאם למרבית האוכלוסייה, ואילו לאזרחים הוותיקים ישנם צרכים שונים, שבאים לידי ביטוי בנגישות, ובחלוקה הפנימית של החדרים, ולכן מומלץ להכניס בהסכם, הוראות ברורות לגבי האפשרות לבצע שינויים פנימיים בתוך הדירות בשלב הבנייה, ללא תוספת תשלום. בנוסף, לטובת התיכנון והביצוע של שינויי הפנים, מומלץ להכניס סעיף המאפשר לכל בעל דירה מספר שעות עם אדריכל או מעצב פנים במימון היזם.
סיוע בתחזוקת הבניינים הקיימים עד להריסה – לוקח זמן להוציא לפועל פרויקטים מסוג התחדשות עירונית. מומלץ להכניס להסכם סעיף לפיו החל ממועד חתימת ההסכם היזם יקציב לתחזוקת הבניין סכום כספי כל שנה לצורך תחזוקת הבניין לטיפול בתקלות בהתאם לדרישת הנציגות או ככל ותתקבל התראה של מבנה מסוכן. זאת עד למועד הפינוי בפועל. סעיף זה בעיקר יכול לסייע ולהקל על האזרחים הוותיקים בתשלומים לא צפויים לצורך טיפול בתקלות בבניינים הישנים.
שוברים – מומלץ להכניס סעיף לפיו בעלי הדירות יהיו זכאים לשוברים לטובת רכישת מוצרי חשמל, ריהוט או שדרוגים אצל ספקי היזם בהתאם לבחירת בעלי הדירות.
מנגנון "חלקות עושר" – בשלב הראשוני של תחילת קידום הפרויקט וחתימה על הסכמים אנחנו עדיין לא יודעים מה תהיה הרווחיות של הפרויקט. אם מחירי הדירות יעלו השאיפה היא שגם הדיירים ייהנו מעליית הרווחים, ולא רק היזם. מומלץ להכניס להסכם מנגנון "חלוקת עושר" שיקבע כי הרווחיות העודפת בפרויקט מעל אחוז מסוים תחולק בין היזם לבין הדיירים.
ייעוץ מס – מומלץ להכניס להסכם התחייבות של היזם להקציב סכום כספי עבור כל דייר ובעיקר עבור האזרחים הוותיקים, לטובת התייעצות עם יועץ מס.
קופה קטנה – מומלץ להכניס להסכם סעיף לפיו היזם יעמיד קופה קטנה לטובת בעלי הדירות לשם מימון יועצים נוספים ככל שידרשו להם. במועד חתימת ההסכם קשה לנו לצפות את כל התרחישים בעתיד, ולכן זהו סעיף סל אשר יכול לאפשר לדיירים לרבות לאזרחים הוותיקים לממן יועצים נוספים מטעמם בהמשך הדרך במידת הצורך.
שינויים מיטיבים – העקרון המרכזי בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא שכל שינוי מיטיב בתמורה שיקבל איזה מהדיירים, יזכה גם את הדיירים האחרים באותו שינוי. מומלץ להכניס סעיף לפיו, העקרון הנ"ל יחול, למעט במקרה של אזרחים וותיקים או בעלי צרכים מיוחדים, אשר יהיו זכאים להתאמות בתמורה, לרבות התאמות מיטיבות, מבלי שהדבר יזכה את הדיירים האחרים בהתאמה דומה.
שינויים בחקיקה – מומלץ להכניס להסכם סעיף סל לפיו ככל ובעתיד יקבעו הוראות בחקיקה הנוגעות לזכויות הדיירים, לרבות לזכויות הנוגעות לאזרחים הוותיקים, יגברו הוראות אלו על הוראות ההסכם, ובלבד שיש בהן כדי להטיב את מצב הדיירים.
צריך לזכור כי בסופו של דבר פרויקט של התחדשות עירונית מהווה גם עבור האזרחים הוותיקים הזדמנות לשפר את מצבם הכלכלי ואת איכות חייהם בגיל זקנה. תפקידו של עורך הדין כמי שמלווה את בעלי הדירות הוא להיות קשוב לצרכים של בעלי הדירות ובמיוחד לשים דגש על צרכי האוכלוסיות המיוחדות ולדאוג כי כבר בשלב הטרום חוזי ובמסגרת המשא ומתן על ההסכם, כל הפתרונות הנוגעים לאזרחים הוותיקים (הן אלו שבחוק והן אלו שמחוץ לחוק) יוטמעו בהסכם.
עו״ד אוהד הרן עוסק בתמ״א 38 ופינוי בינוי
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין. בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל. הוא מכיל מידע כולל ומגוון בתחום המשפט. האתר מופעל באמצעות חברת "פסק דין אתרי משפט בע"מ". המידע מסופק לשירות ציבור הגולשים לשימוש פרטי ולא-מסחרי בלבד. האתר והמידע המופיע בו מוגנים על ידי חוקי זכויות יוצרים של מדינת ישראל, אמנות בינלאומיות וחוקי זכויות יוצרים של מדינות אחרות.